Fiche d'information conditionnée

Syndicat des copropriétaires

Mis a jour le 10/01/2025 - Service Public / Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Qu'est-ce que le syndicat des copropriétaires ? Le syndicat des copropriétaires est un organe de la copropriété. Il est composé de tous les copropriétaires d'un immeuble ou d'un ensemble immobilier. Il est responsable des parties communes de l'immeuble et prend des décisions dans l'intérêt du bien et de ses occupants.

À noter

À noter

Le syndicat des copropriétaires ne doit pas être confondu avec le syndic de copropriété, chargé de gérer l'immeuble et d'exécuter les décisions prises par les copropriétaires.

Comment naît le syndicat des copropriétaires ?

Le syndicat des copropriétaires existe automatiquement, sans aucune formalité administrative, dès l'instant où la propriété d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles est répartie entre au moins 2 personnes par lots.

Le syndicat des copropriétaires nait ainsi lorsque la copropriété apparait c'est-à-dire :

À compter du 1^er transfert de propriété (vente) d'un lot en cas de mise en copropriété d'un immeuble bâti existant
À compter de la livraison du 1^er lot pour les immeubles à construire.

À savoir

À savoir

Le syndicat des copropriétaires existe même en l'absence d'immatriculation de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires a-t-il des droits propres ?

Oui, le syndicat des copropriétaires a des droits et des obligations distincts de ceux des copropriétaires. Il peut, par exemple, avoir un patrimoine propre en possédant des biens mobiliers ou immobiliers et les gérer dans l'intérêt de tous les copropriétaires.

Cela s'explique par le fait qu'il est une personne morale. En d'autres termes, cela signifie que le groupement constitué par l'ensemble des copropriétaires a une personnalité juridique indépendante des membres qui le composent.

Le syndicat des copropriétaires est une personne morale « non-professionnelle » puisqu'il n'exerce pas une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. Il conserve cette qualité même s'il est représenté par un syndic professionnel.

À noter

À noter

N'étant pas une personne physique, le syndicat des copropriétaires n'est pas assimilé à un « consommateur ».

Par conséquent, il ne bénéficie pas de :

La protection contre les clauses illicites ou abusives dans les contrats conclus avec des tiers (prestataires, fournisseurs, etc.)
La prescription biennale qui limite à 2 ans le délai d'action des créanciers professionnels, notamment dans le cadre de recouvrement de factures impayées.

Comment le syndicat des copropriétaires est-il identifié ?

Le syndicat est identifié par son nom et son siège.

Le siège est généralement l'adresse postale du lieu de situation de l'immeuble sauf si le règlement de copropriété indique qu'il s'agit du domicile du syndic de copropriété.

Toutes les notifications, mises en demeure ou significations intéressant le syndicat des copropriétaires doivent être faites à son siège ou au domicile du syndic.

À savoir

À savoir

Les informations relatives à l'identification et l'organisation du syndicat des copropriétaires sont mentionnées dans la fiche synthétique de l'immeuble et sur le registre national des copropriétés (RNC).

Quelles sont les différentes formes du syndicat des copropriétaires ?

Le syndicat des copropriétaires peut avoir 2 formes différentes :

Traditionnelle lorsqu'il a choisi un syndic professionnel ou non-professionnel pour gérer et administrer l'immeuble. C'est la forme la plus retenue en pratique
Ou coopérative. On parle d'un syndicat coopératif. L'immeuble est alors géré et administré par les membres du conseil syndical, désigné lors de l'assemblée générale par les copropriétaires.

Comment se forme un syndicat coopératif ?

Comment se forme un syndicat coopératif ?

Dans le cas où le syndicat des copropriétaires a la forme coopérative, il est obligatoire de :

Constituer un conseil syndical, sauf pour les petites copropriétés (copropriété qui comporte au plus 5 lots à usage de logements, bureaux ou de commerces ou lorsque le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 € ). Le Président du conseil syndical, élu par ses membres, exerce la fonction de syndic de copropriété
Désigner un contrôleur des comptes (personnes physiques ou morales, copropriétaires ou non).

L'adoption de la forme coopérative doit être votée à la majorité de l'ensemble des copropriétaires présents, représentés et absents (dite majorité de l'article 25).

Quel est le rôle du syndicat des copropriétaires ?

Le syndicat des copropriétaires a 3 missions.

Conservation de l'immeuble

Le syndicat des copropriétaires a l'obligation de maintenir l'immeuble en bon état en évitant les dégradations et en faisant effectuer les travaux nécessaires d'entretien et de réparation.

Amélioration de l'immeuble

Le syndicat des copropriétaires peut décider d'apporter des améliorations aux parties ou installations communes de l'immeuble. Il peut, par exemple, voter des travaux pour améliorer le confort des occupants, augmenter la sécurité ou les performances énergétiques du bâtiment, rénover ou embellir les parties communes.

Administration des parties communes de l'immeuble

Le syndicat des copropriétaires doit également gérer les parties communes et les services collectifs de la copropriété.

À cette fin, il :

Veille au respect du règlement de copropriété par les copropriétaires, les locataires et les tiers
Vote en assemblée générale la conclusion de tous les contrats nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété (par exemple, contrat de syndic, contrat d'entretien et de maintenance des équipements communs ou des systèmes de sécurité, contrat de nettoyage, contrat d'assurance, contrat de travaux ou de rénovation).

À savoir

À savoir

Les contrats sont conclus et signés au nom du syndicat des copropriétaires par l'intermédiaire de son syndic.

Quels sont les pouvoirs du syndicat des copropriétaires ?

Afin d'effectuer ses missions, le syndicat des copropriétaires a plusieurs pouvoirs. Notamment, il :

Établit le règlement de copropriété, si celui-ci n'est pas préexistant à la copropriété, et le modifie en fonction des besoins de la copropriété et des obligations légales ou règlementaires
Vote le budget prévisionnel chaque année
Constitue le fonds travaux obligatoire
Conclut les contrats au nom et pour le compte de la copropriété

Effectue les actes d'acquisition, d'aliénation ou de constitution de droits (par exemple mitoyenneté ou servitude de passage) qui viendront augmenter les parties communes de l'immeuble,
Peut recourir à un emprunt collectif pour financer des travaux
Agit en justice pour le compte de la copropriété. Il peut initier une action judiciaire à l'encontre d'un tiers (fournisseur, prestataire, artisan, voisin ...) ou d'un copropriétaire. Il peut également défendre les intérêts de la copropriété lorsqu'elle est assignée en justice.

À noter

À noter

Les pouvoirs du syndicat des copropriétaires sont encadrés par l'obligation de respecter les clauses du règlement de copropriété et la destination de l'immeuble.

Dans quels cas la responsabilité du syndicat des copropriétaires est-elle engagée ?

Le syndicat des copropriétaires peut voir sa responsabilité engagée dans 2 cas.

Parties communes à l'origine du dommage

Le syndicat des copropriétaires est pleinement responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes de l'immeuble. Il s'agit d'une responsabilité automatique qui ne nécessite pas la preuve d'une faute de sa part.

Dans ce cas, il suffit à la victime d'apporter la preuve que le dommage dont elle se plaint provient des parties communes de l'immeuble.

Autres cas

Le syndicat des copropriétaires est également responsable, à l'égard des copropriétaires, salariés ou tiers, de tous les dommages qui résultent :

De ses fautes délictuelles dans la gestion et la conservation de l'immeuble
Des personnes (salariés de la copropriété) qu'il a sous sa garde
Des objets qu'il a sous sa garde
Ou du dommage causé par la ruine du bâtiment, lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction (par exemple, malfaçon).

Dans ces hypothèses, la victime doit prouver l'existence d'une faute du syndicat des copropriétaires.

Comment le syndicat des copropriétaires peut-il agir en justice ?

Le syndicat des copropriétaires agit en justice pour défendre les intérêts collectifs de l'immeuble.

Par exemple, il peut saisir le tribunal à l'encontre d'un tiers (par exemple : fournisseur ou prestataire de la copropriété) en cas de difficultés liées à l'exécution d'un contrat (par exemple : absence ou mauvaise exécution de la prestation) ou à l'encontre d'un copropriétaire en cas de trouble anormal du voisinage ou de charges impayées.

Le syndicat des copropriétaires est obligé d'agir par l'intermédiaire de son syndic de copropriété ou du président du conseil syndical.

Action en justice par l'intermédiaire du syndic

Le syndicat des copropriétaires est représenté en justice par son syndic en exercice. Si, en principe, le syndic doit d'abord être autorisé par l'assemblée générale pour agir en justice, il existe certaines exceptions pour lesquelles il peut directement saisir le tribunal.

Habilitation du syndic

Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Cette autorisation doit mentionner :

L'objet de la demande en justice (par exemple, une action pour demander le remboursement d'une facture)
Les personnes visées
Et la nature de l'action (par exemple, une action en référé).

À savoir

À savoir

Il est nécessaire de renseigner tous ces éléments car le pouvoir accordé au syndic est limité à ce qui figure dans la résolution.

Quelle que soit la nature ou l'objet de la demande en justice, l'autorisation accordée au syndic doit être adoptée à la majorité des voix des personnes présentes, représentées ou ayant voté par correspondance (majorité dite de l'article 24).

Dispense d'habilitation

Il existe plusieurs cas pour lesquels l'autorisation préalable de l'assemblée générale ne sera pas nécessaire.

Il s'agit :

Des actions en recouvrement des charges dues par les copropriétaires
Des actions en recouvrement d'une créance du syndicat des copropriétaires
Des voies d'exécution forcée (saisie mobilière, saisie des rémunérations, saisie-attribution), à l'exception de la saisie immobilière
Des mesures conservatoires (par exemple, la demande de saisie conservatoire d'une somme d'argent)
De l'opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques
Des demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés (par exemple, une demande d'expertise judiciaire)
Des actions judiciaires dans lesquelles le syndicat des copropriétaires est défendeur
De la désignation d'un mandataire ad hoc ou d'un administrateur provisoire dans le cas d'une copropriété en difficulté.

À noter

À noter

Si le syndic peut agir directement, sans l'accord préalable de la copropriété, il doit rendre compte des actions engagées lors de la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

Conséquences de l'absence d'habilitation

L'absence d'autorisation du syndic aura pour conséquence de rendre irrecevable la demande présentée par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires. Toutefois, pour éviter la sanction d'irrecevabilité, le syndicat des copropriétaires peut valider l'initiative du syndic au cours d'une assemblée. Il doit le faire avant que le juge rende sa décision.

Attention

Attention

Seuls les copropriétaires contre qui une action en justice est menée par le syndic peuvent invoquer l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

Action en justice par l'intermédiaire du président du conseil syndical

Le syndicat des copropriétaires peut également agir par l'intermédiaire du président du conseil syndical, en cas de carence ou d'inaction du syndic.

Sur autorisation expresse de l'assemblée générale qu'il aura lui-même convoqué, le président peut agir en justice contre le syndic en exercice afin d'obtenir réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont versés au syndicat des copropriétaires.

À noter

À noter

Lorsque la copropriété n'a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

Comment disparait le syndicat des copropriétaires ?

Le syndicat des copropriétaires disparait dans 3 cas :

Par décision unanime de tous les copropriétaires de mettre fin à l'état de copropriété de l'immeuble. Cette hypothèse concerne les immeubles composés de plusieurs bâtiments et pour lesquels la division en propriété séparée est possible, c'est-à-dire lorsqu'un ou plusieurs bâtiments appartiennent à un seul copropriétaire. Ce ou ces bâtiments seront retirés du syndicat des copropriétaires pour former une propriété individuelle. Cette division en bâtiments autonomes peut également être imposé par le juge, sur demande de l'administrateur provisoire, dans le cas des copropriétés en difficultés.

Par disparition totale de l'immeuble dans l'hypothèse d'une destruction matérielle du bâtiment (effondrement, incendie, explosion, inondation, ruine par vétusté) et à la condition que les copropriétaires décident de ne pas reconstruire l'immeuble en assemblée générale

Par la réunion de tous les lots dans les mains d'un seul propriétaire. Il y a alors une reconstruction d'une propriété privative unifiée. Cette situation résulte de l'acquisition de tous les lots par une même personne physique ou morale, d'un apport en société de l'ensemble des lots de l'immeuble ou de l'expropriation de la totalité de l'immeuble pour cause d'utilité publique.

Texte de loi et références

Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (Articles 1 et 1-1)
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (Articles 14, 14-1, 15, 16, 17-1, 18, 28, 29 et 46-1)
Code de la construction et de l'habitation : articles R711-18 à R711-21 (Disparition du syndicat des copropriétaires)
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 65 (Notification faite au syndicat)
Code civil : articles 1240 à 1244

Définitions

Copropriété

Situation juridique où un immeuble ou un ensemble immobilier appartient à plusieurs personnes. Chaque propriétaire possède une partie privative (par exemple un appartement, une cave) et une part des parties communes (comme les halls, escaliers ou jardins).

Copropriétaire

Personne physique ou morale (société/entreprise) propriétaire d'un ou plusieurs lots dans un immeuble

Ensemble immobilier

Groupe d'immeubles situés à proximité, contenant au minimum 12 logements, et administré de façon commune

Parties communes d'une copropriété

Parties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps...) et des terrains (jardins, parcs...) affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires

Lot de copropriété

Partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes

Livraison d'un lot de copropriété

Acte par lequel le promoteur ou le vendeur transmet à l'acheteur la jouissance et la possession effective du bien immobilier une fois sa construction achevée.

Personne morale

Groupement de personnes physiques réunies pour accomplir quelque chose en commun (entreprises, sociétés civiles, associations, État, collectivités territoriales, etc.). Ce groupe peut aussi réunir des personnes physiques et des personnes morales. Il peut aussi n'être constitué que d'un seul membre (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée - EURL - par exemple).

Prescription

Expiration d'un droit après un certain délai.

Créancier

Personne à qui l'on doit de l'argent ou la fourniture d'une prestation

Notification

Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne

Mise en demeure

Acte par lequel un créancier exige du débiteur le remboursement d'une dette sous peine de versement de dommages et intérêts. Adressé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire).

Signification

Acte par lequel une partie informe son adversaire d'un acte ou d'une décision de justice par l'intermédiaire d'un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire)

Aliénation

Transfert volontaire à autrui de la propriété d'un bien (ou d'un droit) à titre onéreux ou gratuit (vente, donation, don manuel, legs, ...)

Changement de destination

Il existe 5 types de destinations : exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d'intérêt collectif et services publics, autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire. Il y a changement de destination lorsque l'on passe d'une catégorie à une autre.

Faute délictuelle

Comportement illégal ou fautif, volontaire ou non (négligence, imprudence), qui cause un préjudice à autrui, en dehors de tout contrat.

Trouble anormal du voisinage

Désagrément causé par une personne (bruits, odeurs, fumées, comportements inappropriés, etc.) qui dépasse les inconvénients normaux de voisinage

Référé

Procédure permettant de demander au juge qu'il ordonne des mesures provisoires mais rapides, et dans l'attente d'un jugement, tendant à préserver les droits du demandeur

Saisie-attribution

Saisie d'une somme due par une personne entre les mains d'une autre qui lui devait de l'argent

Défendeur (justice)

Personne contre laquelle une action en justice est engagée

Irrecevable

Demande qui ne peut pas être étudiée

Apport en société

Biens ou contribution apportés par les associés lors de la création d'une société, en échange de parts sociales ou d'actions.

Expropriation

Procédure qui permet à une personne publique de contraindre un particulier ou une personne morale à céder son bien immobilier, moyennant le paiement d'une indemnité.