Fiche question-réponse conditionnée

Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ?

Mis a jour le 18/08/2025 - Service Public / Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Le viager est une forme de vente immobilière. Il consiste à vendre un bien en échange du versement d'une rente viagère périodique. Nous faisons le point sur le fonctionnement de cette vente, les différents types de viager et l'entretien et les charges du bâtiment.

Qu'est-ce qu'une vente en viager ?

Le viager consiste à vendre à un acheteur un bien immobilier en échange d'une rente viagère (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). Cette rente peut s'accompagner d'une somme payée comptant à la signature de l'acte de vente, le bouquet.

L'acheteur verse à 1 ou plusieurs vendeurs une rente viagère à vie.

L'acheteur est appelé le débirentier et le vendeur est appelé le crédirentier.

Au décès du crédirentier, le viager cesse et le débirentier entre en possession du bien sans faire aucune démarche.

Le décès du vendeur doit être imprévisible. Aussi, l'acheteur ne doit pas avoir eu connaissance d'une maladie dont était atteint le vendeur au moment de la signature de l'acte de vente.

Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l'acte de vente, l'événement est considéré comme prévisible et la vente n'est pas valable. L'annulation de la vente peut être demandée par les héritiers du crédirentier devant le tribunal.

Comme pour toutes les ventes de biens immobiliers, un acte authentique de vente est obligatoirement établi par un notaire.

Qu'est-ce qu'un viager occupé ?

Avec un viager occupé, le vendeur conserve jusqu'à son décès l'usufruit ou un droit d'usage du bien vendu.

L'usufruit permet au vendeur d'habiter dans le logement ou de le louer et de percevoir les loyers.

Le droit d'usage permet au vendeur de conserver l'usage personnel du logement en y habitant sans pouvoir le louer.

Qu'est-ce qu'un viager libre ?

Dès la signature de la vente, sans avoir à attendre le décès du vendeur, l'acheteur utilise librement du bien. Il peut l'occuper ou le louer et percevoir les loyers.

Comment est fixé le prix de la vente en viager ?

Le prix est généralement constitué du bouquet et d'une rente viagère.

Le bouquet payé comptant à la signature du contrat de vente n'est pas obligatoire. Il est librement fixé. En général, il représente 30 % de la valeur totale du bien.

La rente viagère peut être versée à une ou plusieurs personnes physiques (époux ou indivisaires). Elle peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle, payable au début ou à la fin de chaque période.

Quand la rente est versée à plusieurs crédirentiers (vendeurs) et que l’un décède, elle est soit reversée intégralement au survivant (rente réversible), soit réduite proportionnellement (rente réductible).

La valeur totale de la rente est incertaine, car elle dépend de la durée de vie du vendeur. Son montant est estimé en fonction de plusieurs critères parmi les suivants :

Âge et espérance de vie du crédirentier
Valeur du bien
Montant du bouquet
Loyers que pourrait percevoir le crédirentier si le logement était loué.

Le notaire calcule le montant de la rente en fonction de barèmes. On peut les consulter auprès d'une compagnie d'assurance ou d'un notaire.

Notaire

Les parties peuvent insérer dans l'acte de vente une clause d'indexation. Cette clause permet la révision automatique du montant de la rente suivant, par exemple, l'indice des prix à la consommation publié par l'Insee.

Pour assurer la sécurité du paiement des rentes, le crédirentier peut notamment inscrire dans l'acte de vente les éléments suivants ;

Clause résolutoire qui l'autorise à reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont plus versées par le débirentier
Clause pénale par laquelle il a le droit de conserver le bouquet (s'il a été versé), en cas de résiliation du contrat de vente.

À savoir

À savoir

Les rentes viagères sont soumises à l'impôt sur le revenu. Cependant, elle bénéficie d’un abattement dont le montant varie selon l’âge du vendeur au moment du 1^er versement de la rente.

Ainsi, seule une fraction de la rente viagère est imposée, selon les modalités suivantes :

70 % pour un premier versement à moins de 50 ans
50 % pour un premier versement de 50 à 59 ans
40 % pour un premier versement de 60 à 69 ans
30 % pour un premier versement à plus de 69 ans.

Le bouquet versé dans le cadre d'une vente en viager n'est pas considéré comme un revenu. Mais il est soumis au régime de la plus-value immobilière. Celle-ci peut être exonérée, notamment lorsque le logement vendu en viager est la résidence principale du vendeur.

Entretien, travaux, impôts... : qui paye quoi dans un viager ?

Le type de viager, occupé ou libre, détermine la répartition des charges et des taxes entre le vendeur et l'acheteur.

Viager occupé
En principe, la répartition des frais d'entretien du logement et des réparations est définie dans l'acte de vente.
En l'absence de précision, les charges suivantes sont payées par le vendeur :
- Réparations et entretien courant du logement
- Factures d'énergie
- Taxe foncière
- Taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
Les grosses réparations sont prises en charge par l'acheteur. Elles concernent les gros murs, les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Il peut également s'agir de la réparation d'une digue, d'un mur de soutènement ou d'une clôture en entier.
Viager libre
Les charges (factures d'énergie, taxes, ...), l'entretien courant et toutes les réparations sont payés par l'acheteur.

Définitions

Rente viagère

Somme versée périodiquement jusqu'au décès du bénéficiaire

Acte authentique

Document établi par un officier public compétent, tels qu'un notaire, un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire), un officier d'état civil, rédigé selon les formalités exigées par la loi et dont le contenu peut avoir la même valeur qu'une décision judiciaire

Usufruit

Droit d'utiliser un bien et d'en percevoir des revenus locatifs, sans pouvoir en disposer, notamment le vendre

Bouquet

Somme versée au comptant par l'acheteur, en plus de la rente viagère, dans le cadre de la vente en viager d'un bien immobilier.

Indivisaire

Personne membre d'une indivision et partageant, avec les autres indivisaires, un droit de propriété sur la totalité d'un même bien

Partie (à un acte)

Personne qui a conclu l'acte/le contrat (exemple : les parties à un acte de mariage sont les personnes qui ont signé le contrat de mariage)

Clause d'indexation

Disposition d’un contrat ou d’un jugement destinée à compenser la dépréciation monétaire (ou à tenir compte de l’inflation) entre le jour où la créance est évaluée et le jour du paiement

Clause résolutoire

Clause prévoyant la résiliation automatique du contrat en cas de manquement à une obligation contractuelle par l'une des parties (exemple : non-paiement du loyer)

Clause pénale

Clause qui engage le débiteur, en cas de manquement à une obligation contractuelle, à verser au créancier une somme d'argent dont le montant est fixé à l'avance

Abattement

Réduction forfaitaire ou proportionnelle appliquée sur la base de calcul (revenus, valeur d'un bien, etc.) d'un impôt

Insee