Fiche d'information conditionnée

Imposition des plus-values professionnelles

Mis a jour le 06/02/2026 - Entreprendre Service Public / Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Lorsqu'une entreprise cède un bien, elle dégage un profit (ou une perte) à caractère exceptionnel imposable. Le régime d'imposition des plus-values professionnelles diffère selon que l'entreprise concernée est soumise à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS).

Entreprise à l'IR
Entreprise à l'IS

Entreprise à l'IR

Plus-value professionnelle : de quoi s'agit-il ?

Le régime des plus-values professionnelles est applicable lorsqu’une immobilisation est affectée par un événement entraînant sa sortie de l’entreprise.

Le plus souvent, la réalisation d'une plus-value résulte d’une cession volontaire (vente, apport en société).

À noter

À noter

De manière exceptionnelle, la plus-value peut résulter d'une cession involontaire. Par exemple, en cas d'expropriation ou de sinistre (ex : incendie), les indemnités qui ont pour objet de compenser le transfert de propriété ou la perte d'une immobilisation sont assimilées à un prix de cession et sont susceptibles de générer une plus-value professionnelle.

Ainsi, le régime des plus-values professionnelles s'applique aux entreprises exerçant une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole.

Ce régime ne concerne pas les particuliers qui sont imposés suivants des régimes spécifiques :

Régime des plus-values immobilières pour les cessions d’immeubles
Régime des plus-values sur biens meubles pour les cession de meubles
Régime des plus-values sur valeurs mobilières assimilées pour les cessions de titres.

Exemple

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui réalise une plus-value de cession d'immeuble relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. À l'inverse, le loueur en meublé professionnel qui réalise une plus-value sur un immeuble relève du régime des plus-values professionnelles si l’immeuble est inscrit à l’actif de son exploitation.

À noter

À noter

La date de réalisation de la plus-value est celle du transfert de propriété. Si la vente est assortie d’une condition suspensive (ex : obtention d'un financement), la plus-value n’est imposable qu’au moment de la réalisation de la condition suspensive.

Comment calculer les plus-values professionnelles ?

La plus-value ou la moins-value, appréciée élément par élément, correspond à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable de chaque élément cédé.

Lorsque le prix de cession est inférieur à la valeur nette comptable, on constate une moins-value. Au contraire, lorsque le prix de cession est supérieur à la valeur nette comptable, on constate une plus-value.

En cas d'apport, le prix de cession des éléments apportés en société est égal à la valeur réelle des titres sociaux attribués en rémunération de l’apport.

Lorsque la cession est effectuée à titre gratuit (donation, partage), c’est la valeur vénale du bien à la date de la transmission qu’il convient de retenir pour calculer la plus-value.

À noter

À noter

Le prix de cession comptabilisé peut être remis en cause par l’administration fiscale s’il apparaît résulter d’un acte anormal de gestion.

La valeur nette comptable de l’élément cédé correspond au prix de revient, c'est-à-dire le prix d'acquisition (ou valeur d'origine). Pour les éléments amortissables, ce prix de revient est diminué des amortissements admis en déduction pour l’assiette de l’impôt.

Comment les plus-values professionnelles sont-elles imposées ?

Le régime fiscal applicable distingue entre les plus-values à court terme et les plus-values à long terme.

Présentation des plus-values à court terme et à long terme

Les plus-values sont dites « à court terme » lorsqu’elles proviennent de la cession :

soit d’éléments de toute nature acquis ou créés par l’entreprise depuis moins de 2 ans.
soit d’éléments amortissables détenus depuis au moins 2 ans, pour la fraction correspondant aux amortissements déduits pour l’assiette de l’impôt.

À noter

À noter

Le délai de 2 ans se calcule jour par jour, depuis la date d’entrée dans l’actif de l’entreprise.

Au contraire, les plus-values sont dites « à long terme » lorsqu’elles proviennent de la cession :

soit d’éléments non amortissables détenus depuis au moins 2 ans
soit d’éléments amortissables détenus depuis au moins 2 ans dans la mesure où les plus-values excèdent le montant global des amortissements déduits pour l’assiette de l’impôt.

Plus-value à court ou à long terme : cas pratique

Plus-value à court ou à long terme : cas pratique

Exemple

Un élément amortissable a été acheté 1 000 € et a donné lieu à la constitution d’amortissements pour un montant de 300 €.

Sa valeur comptable est donc de 1 000 – 300 = 700 €.

Si cet élément est vendu 1 200 € :

En revanche, si le même élément était vendu 900 €, la plus-value de cession (900 – 700) serait de 200 € et donc inférieure au montant des amortissements (300 €) précédemment déduits des bénéfices. Dans ce cas, cette plus-value aurait, pour sa totalité, le caractère de plus-value à court terme.

Moins de 2 ans après son entrée dans l’actif, la plus-value en résultant (soit 1 200 – 700 = 500 €) est une plus-value à court terme.
Au moins 2 ans après son entrée dans l’actif, la plus-value de 500 € est considérée comme :

Imposition des plus-values

Plus-value à court terme
La somme des plus-values et des moins-values à court terme réalisées au cours de l'exercice constitue la plus-value nette à court terme.
La plus-value nette à court terme s'ajoute au résultat imposable dans les conditions et au taux de l’impôt sur le revenu (barème progressif de 0 % à 45 %).
La plus-value est également taxée à hauteur de 18,6 % au titre des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine.
L'entreprise individuelle (EI) peut étaler l'imposition sur 3 ans à parts égales (sur l’année de réalisation et les 2 années suivantes).
Plus-value à long terme
La plus-value nette à long terme est soumise au prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux global de 31,4 % qui se décompose de la façon suivante :
- 12,8 % au titre de l'impôt sur le revenu (IR)
- 18,6 % au titre des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine.
À noter
À noter
L'entreprise peut imputer les moins-values à long terme qui ont été subies au cours des 10 exercices antérieurs sur la plus-value nette à long terme réalisée au titre d’un exercice.
En cas de décès de l'exploitant, les plus-values constatées sont soumises au régime fiscal des plus-values à long terme. Il est procédé à une compensation générale entre les plus et moins-values constatées, sans tenir compte de la durée de détention des éléments d’actif immobilisé correspondants. Ainsi, lorsque la compensation fait apparaître une plus-value nette à long terme, celle-ci est taxée au taux global de 31,4 %.

Imposition des plus-values immobilières à long terme

Par ailleurs, en cas de plus-value immobilière à long terme, l'entreprise bénéficie d'un abattement en fonction de la durée de détention de l'immeuble. L’abattement s’applique aux plus-values réalisées sur un immeuble (bâti ou non bâti) affecté à l'exploitation et inscrit au bilan ou au registre des immobilisations.

L'abattement s'applique également aux plus-values réalisées sur des parts de sociétés à prépondérance immobilière et sur les droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier. En revanche, les immeubles destinés à être démolis et les terrains à bâtir sont exclus de l'abattement.

L'abattement est de 10 % par année de détention au-delà de la 5^e (c'est-à-dire à partir de la 6^e année). Les années de détention s’apprécient par période de 12 mois. Ainsi, le bien immobilier doit être inscrit au bilan pendant une période d’au moins 60 mois (5 × 12) pour ouvrir droit à un abattement.

En pratique, la plus-value réalisée sur un bien immobilier détenu depuis plus de 15 ans est donc totalement exonérée.

Exemple

La plus-value réalisée sur un bien immobilier détenu depuis 8 ans est exonérée à hauteur de 30 %.

Quels sont les cas d'exonération fiscale ?

Il existe plusieurs régimes d'exonération fiscale des plus-values professionnelles.

Exonération en fonction du montant des recettes

L'exonération en fonction du montant des recettes annuelles s’applique aux plus-values nettes de cession d’éléments de l’actif immobilisé réalisées par les entreprises individuelles ou sociétés de personnes (SNC, SCS, sociétés civiles) soumises à l’impôt sur le revenu (IR).

Le montant des recettes annuelles s’entend de la moyenne des recettes hors taxes réalisées au titre des exercices clos (ramenés le cas échéant à 12 mois) au cours des 2 années civiles qui précèdent la date de clôture de l’exercice de réalisation des plus-values.

À noter

À noter

Si l'exploitant ou la société exerçait plusieurs activités, les recettes réalisées dans l’ensemble des activités sont prises en compte.

Pour bénéficier de l'exonération, l'exploitant ou la société doit exercer une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, à titre professionnel, depuis au moins 5 ans.

La plus-value est exonérée de l'une des manières suivantes :

Exonération de la totalité de la plus-value, lorsque les recettes annuelles sont inférieures ou égales à 250 000 € (activité d'achat-revente ou de fourniture de logement) ou 90 000 € (prestation de service ou bénéfices non commerciaux)
Exonération partielle de la plus-value, en fonction des recettes et de l'activité de l'entreprise :

Au-delà de ces seuils, la plus-value n'est pas exonérée.

Exemple

Un exploitant qui exerce une activité d'achat-revente a réalisé, en année N, une plus-value de cession de 70 000 €. Son exercice comptable coïncide avec l’année civile et le montant de ses recettes s’établit à :

La moyenne des recettes de 2020 et 2021 est égale à : (320 000 + 240 000) / 2 = 280 000 €.

Le montant exonéré de la plus-value est égal à : 70 000 × (350 000 – 280 000 / 100 000) = 49 000 €.

La plus-value sera donc imposée à hauteur de 70 000 – 49 000 = 21 000 €.

Recettes N-2 : 320 000 €
Recettes N-1 : 240 000 €

À savoir

À savoir

L’exonération n’est pas cumulable avec le régime d'exonération en fonction du prix de cession (détaillé ci-dessous). En revanche, elle peut être cumulée avec l’exonération des plus-values réalisées lors du départ à la retraite.

Exonération en fonction du prix de cession

L'exonération en fonction du prix de cession s'applique aux plus-values réalisées en cas de transmission à titre onéreux ou à titre gratuit d'une entreprise individuelle ou d'une branche complète d’activité.

Pour bénéficier de l'exonération, l’activité transmise doit être de nature commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole et exercée depuis au moins 5 ans.

La plus-value est exonérée de l'une des manières suivantes :

Exonération de la totalité de la plus-value, lorsque la valeur des éléments transmis (hors biens immobiliers) est inférieure à 500 000 €.
Exonération partielle de la plus-value, lorsque la valeur des éléments transmis (hors biens immobiliers) est comprise entre 500 000 € et 1 000 000 €. Le taux d'exonération est calculé de la manière suivante : (1 000 000 – Valeur des éléments transmis) / 500 000.

Exemple

Une entreprise individuelle est cédée pour un prix de 1 300 000 €. Parmi les éléments transmis figure un immeuble dont le prix de cession est de 620 000 €. Déduction faite de ce montant, la transmission envisagée est donc égale à 680 000 €.

La plus-value réalisée lors de la cession s'élève à 110 000 €.

Le montant exonéré de la plus-value est égal à : 110 000 x (1 000 000 – 680 000) / 500 000 = 70 400 €.

La plus-value sera donc imposée à hauteur de 110 000 - 70 400 = 39 600 €.

Exonération en cas de départ à la retraite

L'exonération en cas de départ à la retraite concerne la plus-value réalisée lors de la cession soit d'une entreprise individuelle, soit de l'intégralité des titres détenus par un associé qui exerce son activité dans une société soumise à l'impôt sur le revenu (IR).

Cession d'une entreprise individuelle
L'exonération s'applique si toutes les conditions suivantes sont remplies :
- L'activité professionnelle a été exercée pendant au moins 5 ans. L'activité peut être de nature commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole.
- L'entreprise cédée est une PME.
- Le cédant cesse toute fonction dans l'entreprise cédée, c'est-à-dire toute fonction de direction ainsi que toute activité salariée au sein de l’entreprise.
- Le cédant fait valoir ses droits à la retraite soit dans les 2 ans suivant la cession, soit dans les 2 ans précédant celle-ci.
Les plus-values portant sur des biens immobiliers sont exclues de l'exonération.
Cession des titres d'une société à l'IR
L'exonération s'applique si toutes les conditions suivantes sont remplies :
- L'activité professionnelle a été exercée pendant au moins 5 ans. L'activité peut être de nature commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole.
- La société dont les titres sont cédés est une PME soumise à l'impôt sur le revenu (IR).
- La cession porte sur l'intégralité des titres détenus par l'associé.
- Le cédant cesse toute fonction dans la société dont les titres sont cédés, c'est-à-dire toute fonction de direction ainsi que toute activité salariée.
- Le cédant fait valoir ses droits à la retraite soit dans les 2 ans suivant la cession, soit dans les 2 ans précédant celle-ci.
- Le cédant ne doit pas détenir, directement ou indirectement, plus de 50 % des droits de vote ou des droits dans les bénéfices sociaux de l’entreprise cessionnaire (l'acquéreur). Cette condition s’apprécie au moment de la cession mais également dans les 3 ans qui suivent la cession.
- La société dont les titres sont cédés ne doit pas être détenue, de manière continue au cours de l’exercice de cession, à 25 % ou plus par une entreprise ou par plusieurs entreprises ne relevant pas du régime des PME.
Les plus-values portant sur des biens immobiliers sont exclues de l'exonération.

À noter

À noter

En cas de départ à la retraite, l'exonération des plus-values ne porte que sur l'impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux de 17,20 % restent dus.

Entreprise à l'IS

Plus-value professionnelle : de quoi s'agit-il ?

Le régime des plus-values professionnelles est applicable lorsqu’une immobilisation est affectée par un événement entraînant sa sortie de l’entreprise.

La réalisation d'une plus-value résulte le plus souvent d’une cession volontaire (vente, apport en société).

À noter

À noter

Ainsi, le régime des plus-values professionnelles s'applique aux entreprises exerçant une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole.

Le régime des plus-values professionnelles concerne les sociétés soumises à l’IS, mais la plupart des cessions d’actif (hors titres du portefeuille) réalisées par ces sociétés sont imposables au taux de droit commun de 25 % (15 % pour les PME).

En revanche, le régime des plus-values professionnelles ne concerne pas les particuliers qui sont imposés suivant des régimes spécifiques :

Régime des plus-values immobilières pour les cessions d’immeubles
Régime des plus-values sur biens meubles pour les cession de meubles
Régime des plus-values sur valeurs mobilières assimilées pour les cessions de titres.

Exemple

À noter

À noter

Comment calculer les plus-values professionnelles ?

La plus-value ou la moins-value, appréciée élément par élément, correspond à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable de chaque élément cédé.

En cas d'apport, le prix de cession des éléments apportés en société est égal à la valeur réelle des titres sociaux attribués en rémunération de l’apport.

Lorsque la cession est effectuée à titre gratuit (donation, partage), c’est la valeur vénale du bien à la date de la transmission qu’il convient de retenir pour calculer la plus-value.

À noter

À noter

Le prix de cession comptabilisé peut être remis en cause par l’administration fiscale s’il apparaît résulter d’un acte anormal de gestion.

Comment les plus-values professionnelles sont-elles imposées ?

La plupart des plus-values réalisées par les entreprises soumises à l'IS sont traitées fiscalement comme un résultat ordinaire (régime de droit commun). En revanche, certaines plus-values font l'objet de régimes fiscaux particuliers.

Régime de droit commun

Lorsque le régime de droit commun s'applique, les plus-values réalisées sont comprises dans le résultat ordinaire de l'exercice en cours. Elles sont donc taxées au taux normal de 25 % (ou au taux réduit de 15 % pour les PME).

En cas de moins-values, celles-ci s'imputent sur le bénéfice d'exploitation ou contribuent à la formation d'un déficit reportable.

Le régime de droit commun s'applique aux plus-values suivantes :

Cession des immobilisations corporelles et incorporelles (ex : fonds de commerce, terrains, immeubles ou brevets)
Cession de titres de société à prépondérance immobilière (SPI) non cotées
Cession de titres de participation détenus depuis moins de 2 ans ou de titres de placement
Cession de titres de sociétés établies dans un État ou territoire non coopératif.

Régimes particuliers

D'autres plus-values bénéficient d'un régime d'imposition à taux réduit :

Cession de titres de participation détenus depuis au moins 2 ans. Le taux est fixé à 0 %, et l’entreprise supporte une imposition sur une quote-part de frais et charge évaluée forfaitairement à 12 % du montant brut des plus-values de cession.
Cession de titres de société à prépondérance immobilière (SPI) cotées. Le taux est fixé à 19 %.
Cessions de titres de fonds commun de placement à risques, de fonds professionnel de capital investissement ou de société de capital risque détenus depuis au moins 5 ans. Le taux est fixé à 15 %.

De plus, un dispositif temporaire permet l’imposition au taux réduit de 19 % des plus-values résultant de la cession d'immeubles. Le bénéfice de ce dispositif est subordonné au respect des conditions suivantes :

L'immeuble cédé correspond à des locaux à usage de bureaux ou à usage commercial, des locaux à usage industriel ou à un terrain à bâtir.
Les locaux ou le terrain cédés doivent être situés dans l'une des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements.
L'acquéreur de l'immeuble est une personne morale (ex : une société) sans lien de dépendance avec l'entreprise bénéficiaire du dispositif. Autrement dit, l'une des deux entreprises ne doit pas détenir directement ou par personne interposée la majorité du capital social de l'autre ou y exercer le pouvoir de décision. Les entreprises ne doivent pas non plus être placées l'une et l'autre sous le contrôle d'une même tierce entreprise.

La cession doit être réalisée au plus tard le 31 décembre 2026. Toutefois, si une promesse de vente a été conclue avant le 31 décembre 2026, la cession peut être réalisée dans les 2 ans qui suivent la date de la promesse.

L'acquéreur s’engage à transformer les locaux acquis (ou à construire sur le terrain) en locaux à usage d’habitation dans un délai de 4 ans à compter de la date de clôture de l’exercice au cours duquel l’acquisition est intervenue. Le délai est porté à 6 ans pour les opérations d'aménagement créant une emprise au sol d'au moins 20 000 m². Dans un cas comme dans l'autre, l'acquéreur peut demander un délai supplémentaire d'1 an renouvelable à l'administration, au plus tard 3 mois avant l'expiration du délai initial. La condition est réputée satisfaite si la surface habitable représente, après transformation, au moins 75 % de la surface totale.

À noter

À noter

L'acquéreur qui manque à son engagement de transformation ou de construction encourt une amende égale au montant de l’économie d’impôt enregistrée par l'entreprise cédante.

Les plus-values peuvent-elle être exonérées ?

Une exonération s'applique aux plus-values réalisées en cas de transmission à titre onéreux ou à titre gratuit d'une entreprise individuelle ou d'une branche complète d’activité.

Pour bénéficier de l'exonération, l’activité transmise doit être de nature commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole et exercée depuis au moins 5 ans.

La plus-value est exonérée, en fonction du prix de cession, de la manière suivante :

Exonération de la totalité de la plus-value, lorsque la valeur des éléments transmis (hors biens immobiliers) est inférieure à 500 000 €.
Exonération partielle de la plus-value, lorsque la valeur des éléments transmis (hors biens immobiliers) est comprise entre 500 000 € et 1 000 000 €. Le taux d'exonération est calculé de la manière suivante : (1 000 000 – Valeur des éléments transmis) / 500 000.

Exemple

Une branche complète d'activité est cédée pour un prix de 1 300 000 €. Parmi les éléments transmis figure un immeuble dont le prix de cession est de 620 000 €. Déduction faite de ce montant, la transmission envisagée est donc égale à 680 000 €.

La plus-value réalisée lors de la cession s'élève à 110 000 €.

Le montant exonéré de la plus-value est égal à : 110 000 x (1 000 000 – 680 000) / 500 000 = 70 400 €.

La plus-value sera donc imposée à hauteur de 110 000 - 70 400 = 39 600 €.

Où s'adresser ?

PDE - Solliciter des avantages fiscaux et des réductions d’impôts

Texte de loi et références

Code général des impôts : article 39 duodecies (Régime des plus-values à court et à long terme)
Code général des impôts : article 39 terdecies (Plus-values à long terme et décès de l'exploitant)
Code général des impôts : article 39 quaterdecies (Étalement des plus-values à court terme)
Code général des impôts : article 39 quindecies (Imposition des plus-values à long terme)
Code général des impôts : article 151 septies (Exonération en fonction du montant des recettes)
Code général des impôts : article 151 septies A (Exonération en cas de départ à la retraite)
Code général des impôts : article 210 F (Cessions d'immeubles et imposition à taux réduit (dispositif temporaire))
Code général des impôts : article 219 (Régimes particuliers des plus-values à long terme (entreprise à l'IS))
Code général des impôts : article 238 quindecies (Exonération en fonction du prix de cession)
Bofip-Impôts n°BOI-IS-BASE-20 sur la base d'imposition des plus-values et moins-values
Bofip-Impôts n°BOI-BIC-PVMV-40-10 sur les plus ou moins-values en cours d'exploitation

Définitions

Immobilisation

Bien appartenant au patrimoine de l'entreprise et qui est considéré comme étant durable. Peut être de 3 types : soit corporelle (matériel de bureau, outils, etc.), soit incorporelle (frais de recherche et de développement, brevet,etc.), soit financière (titres de participation, prêt accordés par l'entreprise, etc.).

Valeur vénale

Montant estimé du prix qui pourrait être obtenu pour un bien, en cas de vente dans les conditions normales de marché. Permet d'enregistrer comptablement des biens entrant dans un patrimoine (succession, donation, transmission d'entreprise, etc.).

Acte anormal de gestion

Acte qui met une dépense ou une perte à la charge de l’entreprise ou qui la prive d’une recette sans être justifié par les intérêts de l’exploitation commerciale

Élément amortissable

Bien dont la valeur diminue en raison de la vétusté ou de l'usure résultant du temps ou de l'usage (bâtiments, mobilier, matériel, outillage, etc.). Cette dépréciation vient en déduction du bénéfice imposable de l'entreprise.

Actif immobilisé

Ensemble des biens qui servent de façon durable à l’activité de l’entreprise (immeuble, terrain, bâtiment, brevet, fonds de commerce, etc.). Ces biens font partie du patrimoine de l'entreprise sur le long terme.

Abattement

Réduction forfaitaire ou proportionnelle appliquée sur la base de calcul (revenus, valeur d'un bien, etc.) d'un impôt

Société à prépondérance immobilière

Société dont l'actif est constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles ou des droits portant sur des immeubles.

PME au sens européen (fiscal)

Entreprise employant moins de 250 salariés, réalisant soit un chiffre d'affaires annuel inférieur à 50 millions d'euros, soit un total de bilan inférieur à 43 millions d'euros. Un dépassement de seuil n'a d'effet qu'après 2 exercices consécutifs.

Titres de participation

Titres (actions ou parts sociales) détenus par une société détentrice au sein du capital d'une société émettrice. Ces titres permettent à la société détentrice d'exercer une influence de façon durable sur la société émettrice, voire même d'en garantir le contrôle.

Titres de placement

Titres acquis par une société pour être cédés et générer un gain à brève échéance (par opposition aux titres de participation).

Terrain à bâtir

Terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme ou d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu