Quels sont les droits du conjoint sur le logement du défunt ?
Votre droit de rester dans le logement dépend de votre lien avec le défunt (mariage, Pacs ou union libre). Il dépend également du contrat qui vous lie au logement (location ou propriété). Selon votre situation, vous pourrez soit rester temporairement dans les lieux, soit habiter le logement à vie. L'occupation du logement peut aussi vous être interdite. Dans tous les cas, le droit de rester dans le logement est valable uniquement s’il s’agit de votre résidence principale.
Les règles diffèrent selon que vous étiez locataires ou propriétaires :
- Vous étiez locataires
Vous avez le droit de rester dans les lieux, même si le bail a été conclu au seul nom de votre époux.
Vous avez un droit exclusif sur le bail. Cela signifie que pour qu'un autre proche du défunt obtienne le transfert du bail, il faut d'abord que vous renonciez au bail.
À noter
À noterS'il s'agit d'un logement social et que vous êtes étranger, vous devez avoir un titre de séjour en cours de validité.
Pendant l'année qui suit le décès, vous devrez payer les loyers. Toutefois, vous pourrez demander leur remboursement sur la succession.
Si vous viviez séparément au moment du décès, vous bénéficiez du transfert du bail à votre nom. Pour cela, vous devez le demander au propriétaire. Toutefois, d'autres personnes peuvent demander le transfert du bail à leur nom (par exemple, un parent vivant avec le défunt depuis plus d'1 an). En cas de conflit, c'est le juge des contentieux de la protection qui décidera de l'attribution.
- Vous étiez propriétaires
Les règles diffèrent selon que la propriété était partagée ou non :
- Vous étiez les seuls propriétaires
Vous avez le droit d'habiter dans le logement à vie après le décès de votre époux.
Pour cela, vous devez exprimer, dans l’année du décès, votre intention de bénéficier du droit permanent au logement.
- Votre époux était seul propriétaire
Vous avez le droit d'habiter dans le logement à vie après son décès.
Pour cela, vous devez exprimer aux autres héritiers, dans l’année du décès, votre intention de bénéficier du droit permanent au logement.
- Votre époux était propriétaire en indivision avec d'autres personnes
Si votre époux défunt était propriétaire en indivision avec d'autres personnes, vous avez le droit d'habiter dans le logement pendant 1 an après son décès. Par exemple, vous bénéficiez de ce droit lorsque le logement appartenait pour 1/3 à votre époux et pour 2/3 à ses frères.
- Vous étiez propriétaires en indivision avec d’autres personnes
Si vous étiez propriétaires en indivision avec une ou plusieurs personnes, vous avez le droit d'habiter dans le logement pendant 1 an après son décès. Par exemple, vous bénéficiez de ce droit lorsque le logement appartenait pour moitié à vous et votre époux et pour moitié à vos enfants.
Votre droit d'habiter le logement est différent selon que vous étiez locataires ou propriétaires :
- Vous étiez locataires
Les règles diffèrent selon que vous êtes cotitulaire du bail ou non :
- Vous êtes cotitulaires du bail
Vous bénéficiez d'un droit exclusif sur le bail, c'est-à-dire que les héritiers du défunt n'ont pas de droits sur le bail, dans l'un des cas suivants :
- Vous avez signé le bail tous les 2
- L'un de vous 2 n'a pas signé le bail, mais vous avez conjointement demandé au bailleur d'en être cotitulaires.
Toutefois, vous pouvez formellement renoncer au bail en donnant votre préavis (congé) au bailleur.
- Seul le défunt est titulaire du bail
Vous pouvez obtenir le transfert du bail. Pour cela, vous devez en faire la demande au bailleur.
À noter
À noterS'il s'agit d'un logement social et que vous êtes étranger, vous devez avoir un titre de séjour en cours de validité.
Toutefois, d'autres proches (descendants, ascendants...), qui vivaient dans le logement depuis au moins un an à la date du décès, peuvent aussi demander le transfert du bail.
En cas de conflit, c'est le juge des contentieux de la protection qui décidera de l'attribution.
À noter
À noterDans le cas d'un logement soumis à la loi de 1948, le propriétaire peut augmenter le montant du loyer de 50 %.
- Vous étiez propriétaires
Les règles diffèrent selon que la propriété était partagée ou non :
- Vous étiez copropriétaires
Vous vous retrouvez en indivision avec les héritiers du défunt.
Vous pouvez habiter dans le logement pendant 1 an après le décès sauf si le défunt vous a privé de ce droit dans un testament.
Vous pouvez également bénéficier de l'attribution préférentielle du logement dans l'un des cas suivants :
- Le défunt l'avait prévu dans un testament
- Vous le demandez au notaire au moment du partage des biens et en versant une soulte.
- Votre partenaire était seul propriétaire
Vous pouvez habiter dans le logement pendant 1 an après le décès, sauf si le défunt a prévu le contraire dans un testament.
Si vous viviez en union libre (ou concubinage) avec le défunt, votre droit d'habiter le logement est différent selon que vous étiez locataires ou propriétaires :
- Vous étiez locataires
Les règles diffèrent selon la situation :
- Le bail a été signé par vous 2
Vous avez le droit exclusif sur le bail. Vous pouvez donc rester dans les lieux.
- Le bail n’a été signé que par le défunt
Les règles diffèrent selon le type de logement :
- Cas général
Vous pouvez obtenir le transfert de bail si les 2 conditions suivantes sont réunies :
- Vous viviez avec le défunt depuis au moins 1 an avant le décès
- Le concubinage était notoire (relations continues, stables et connues).
Pour cela, vous devez en faire la demande auprès du bailleur.
La preuve de ce concubinage peut se faire par tout moyen : attestation des proches, factures, certificat de vie commune, etc.
Si votre concubinage a duré moins d'1 an, vous devrez obtenir l'accord du bailleur et signer un nouveau bail.
- Logement social
Vous pouvez obtenir le transfert de bail si le concubinage était notoire (relations continues, stables et connues). Pour cela, vous devez en faire la demande au bailleur.
La preuve de ce concubinage peut se faire par tout moyen : attestation des proches, factures, certificat de vie commune, etc.
Si vous êtes étranger, vous devez avoir un titre de séjour en cours de validité.
- Logement régi par la loi de 1948
Si le logement est régi par la loi de 1948, vous pouvez obtenir le transfert du bail uniquement si vous remplissez toutes les conditions suivantes :
- Vous viviez depuis plus d'un an avec le concubin qui a signé le bail
- Vous êtes handicapé et recevez soit une pension de grand invalide de guerre, soit une rente d'invalide du travail correspondant à une incapacité au moins égale à 80 %, soit une allocation versée à toute personne ayant au moins 80 % d'incapacité permanente.
Pour cela, vous devez en faire la demande au bailleur.
- Vous étiez propriétaires
- Vous étiez copropriétaires
Vous vous retrouvez en indivision avec les héritiers du défunt. Vous n'avez pas de droit à rester dans le logement.
En effet, lorsqu'un concubin décède, sa part revient à ses héritiers. Ces derniers peuvent décider de vendre le logement au moment du partage.
Toutefois, si vous avez des enfants mineurs en commun, vous pouvez demander au tribunal judiciaire le maintien de l'indivision.
Le défunt peut également avoir prévu à l'avance de maintenir dans les lieux son concubin dans l'un des cas suivants :
- En léguant sa part à l'autre dans un testament
- En prévoyant une clause de rachat dans une convention d'indivision. Il s'agit d'une clause qui prévoit qu'en cas de décès d'un concubin, l'autre pourra acquérir sa part en priorité.
À savoir
À savoirVous pouvez également avoir acheté votre logement par le biais d'une société civile immobilière (SCI). Dans ce cas, les statuts de la SCI peuvent prévoir le maintien dans le logement.
- Votre concubin était le seul propriétaire
Vous n'avez pas de droit à rester dans le logement. Les héritiers de votre concubin peuvent vous obliger à quitter le logement.
Pour vous permettre de rester dans les lieux, votre concubin peut toutefois avoir prévu à l'avance de vous léguer l'usufruit du logement dans un testament.
À savoir
À savoirVous pouvez également avoir acheté votre logement par le biais d'une société civile immobilière (SCI). Dans ce cas, les statuts de la SCI peuvent prévoir le maintien dans le logement.
Texte de loi et références
- Code civil : article 1751 (Cotitularité du bail)
- Code civil : articles 763 à 766 (Droit au logement temporaire et viager du conjoint)
- Code civil : articles 831 à 834 (Attributions préférentielles)
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 14 (Transfert du bail en cas décès)
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 40 (Transfert du bail en cas de décès (logement social))
- Loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 sur les rapports locatifs : article 5 (Maintien dans les lieux (location dite "loi de 48"))
Définitions
Résidence principale du locataire
Logement occupé au moins 8 mois par an (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure), soit par le locataire ou la personne avec laquelle il vit, soit par une personne à charge (enfant, ascendant de plus de 65 ans, parent handicapé)
Indivision
Situation dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'une même chose ou d'un même ensemble de choses (exemples : maison, portefeuille de titres, meubles, bijoux). L'indivision peut être créée volontairement (par exemple lors d'un achat à plusieurs, même dans des proportions inégales) ou résulter d'une situation de fait (indivision entre des héritiers d'une succession).
Bailleur
Propriétaire d'un bien immobilier qui le met en location. Il peut être une personne physique (particulier, entrepreneur individuel) ou morale (banque, société, etc.).
Descendant
Enfant, petit-enfant, arrière petit-enfant
Ascendant
Personne dont on est issu (parent, grand-parent, arrière-grand-parent...)
Attribution préférentielle
Dans un partage de biens (par exemple : suite à une succession ou un divorce), droit donné à une personne de se voir attribuer en priorité un bien (ferme, maison...) par rapport aux autres copartageants (par exemple : les héritiers)
Soulte
Somme d'argent devant être versée à l'occasion d'un partage par une personne recevant une part ou un bien d'une valeur plus élevée que celle à laquelle ses droits lui permettent de prétendre
Bailleur social
Propriétaire des biens immobiliers loués contre un loyer modéré. Parmi les bailleurs sociaux figurent notamment les offices publics de l'habitat (OPH) et des sociétés d'économie mixtes (SEM).
Usufruit
Droit d'utiliser un bien et d'en percevoir des revenus locatifs, sans pouvoir en disposer, notamment le vendre
Pacs