Fiche d'information conditionnée

Bail commercial : fixer et réviser le loyer

Mis a jour le 09/10/2025 - Entreprendre Service Public / Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère chargé de la justice

Lors de la conclusion du bail commercial, le montant du loyer est fixé librement par les parties. En cours de bail, le loyer est révisé selon différents mécanismes. La révision peut intervenir tous les 3 ans à la demande du propriétaire ou automatiquement par le biais d'une clause d'échelle mobile. En cas de litige sur le montant du loyer révisé, il est possible de saisir la commission de conciliation des baux commerciaux (CCBC) et/ou le président du tribunal judiciaire.

Comment fixer un loyer commercial ?

Le montant initial du loyer n'est pas réglementé. Il est fixé librement par les parties au contrat. Le propriétaire (appelé bailleur) n'est pas tenu par le loyer du locataire précédent ou par des loyers de référence.

Généralement, le paiement des loyers a lieu au début de chaque trimestre mais les parties peuvent aussi choisir de payer leur loyer à la fin du trimestre. Le paiement du loyer peut aussi se faire mensuellement en début de mois ou en fin de mois.

En revanche, lors de la révision du bail ou du renouvellement du bail, le montant du loyer est réglementé.

Si le bail est prévu pour tous commerces, le loyer est en principe plus élevé que celui d'un bail autorisant seulement une activité définie.

Le contrat de bail peut prévoir le versement par le locataire d'autres sommes en plus du loyer :

Dépôt de garantie
Pas-de-porte (droit d'entrée).

Le pas-de-porte (ou droit d'entrée) est-il obligatoire ?

Le pas-de-porte correspond au paiement d'un droit d'entrée versé par le locataire (appelé preneur) au propriétaire (appelé bailleur) lors de l'entrée dans les lieux.

Il n'est pas obligatoire et s'applique aux locaux vacants.

Le montant du pas-de-porte est librement fixé par les parties et correspond généralement à 3 ou 6 mois de loyers.

Ce droit d'entrée peut être versé en une fois ou par échéances en plus du loyer. Il est en général compensé par un loyer plus faible.

Il n'est pas remboursé à la fin du bail.

À savoir

À savoir

Le montant du pas-de-porte et les modalités de versement doivent être indiqués dans le bail.

Au moment de la rédaction du contrat de bail, le propriétaire et le locataire doivent décider si le pas-de-porte est un supplément de loyer (cas le plus fréquent) ou une indemnité.

Supplément de loyer
Dans cette hypothèse, le pas-de-porte est pris en compte pour le calcul de la révision triennale et pour la fixation du loyer du bail renouvelé.
Pour le propriétaire, il constitue un revenu foncier.
Le pas-de-porte est soumis à la TVA si le loyer du bail y est lui-même soumis. Le loyer de locaux équipés, c'est-à-dire munis de mobiliers et matériels nécessaires à l'exploitation de l'activité du locataire est soumis à TVA. Si le bailleur bénéficie du régime de franchise en base de TVA, il n'est pas concerné par la déclaration et le paiement de la TVA.
Pour le locataire, le pas-de-porte constitue une charge déductible des résultats en pourcentage de la durée du contrat (1/9^e par an) à condition que le loyer fixé dans le bail soit anormalement bas, c'est-à-dire nettement inférieur à la valeur locative.
Indemnité
Pour le propriétaire, il n'y a pas d'imposition.
Pour le locataire, le pas-de-porte n'est pas une charge déductible et il ne peut pas être amorti.

À noter

À noter

Le pas-de-porte est soumis à la contribution sur les revenus locatifs (CRL) de 2,50 %. Elle doit être versée uniquement par les propriétaires personnes morales (c'est-à-dire les sociétés, associations, organismes de droit privé, etc.) si le local est situé dans un immeuble achevé depuis 15 ans au moins et si les revenus de la location ne sont pas soumis à la TVA.

Le loyer commercial est-il soumis à la TVA ?

Les règles concernant la TVA sur les loyers commerciaux sont différentes selon que les locaux loués sont équipés ou nus.

Locaux équipés
Le propriétaire qui loue des locaux équipés, c'est-à-dire munis de mobiliers, de matériels et installations nécessaires à l'exploitation de l'activité du locataire (par exemple, salle de spectacles aménagée pour recevoir des spectateurs) est soumis au taux de TVA égal à 20 %.
Si le propriétaire bénéficie du régime de la franchise en base de TVA, il n'est pas concerné par la déclaration et le paiement de la TVA.
Locaux nus
Le propriétaire qui loue des locaux nus, c'est-à-dire non munis d'équipements, de mobiliers ou de matériel nécessaires à l'exploitation à laquelle ils sont destinés, est exonéré de TVA.
Il peut toutefois opter pour la TVA en adressant une lettre simple au service des impôts des entreprises du lieu de situation des locaux.
Service des impôts des entreprises (SIE)

À noter

À noter

Lorsque la location ne donne pas lieu au paiement effectif de la TVA, le propriétaire personne morale (sociétés, associations, organismes de droit privé, etc.) doit payer la contribution sur les revenus locatifs (CRL).

Comment réviser le loyer initial du bail commercial ?

En cours de bail, le loyer peut être révisé selon la révision triennale (légale) tous les 3 ans, selon une clause d'échelle mobile (généralement annuelle) ou selon une clause recette.

Révision triennale (révision légale)

Le loyer peut être révisé à la demande du propriétaire (également appelé bailleur) ou du locataire (également appelé preneur). Cette révision n'est pas automatique. Il s'agit d'un droit qui peut être exercé même lorsque le bail ne le prévoit pas.

À quel moment a lieu la révision triennale ?

La révision triennale du loyer peut être demandée par le propriétaire ou le locataire dans un délai de 3 ans après l'un des moments suivants :

Entrée du locataire dans les locaux
Renouvellement d'un bail précédent
Prise d'effet de la précédente révision.

La révision est demandée uniquement lorsque la période de 3 ans est expirée (soit à partir du lendemain de son expiration). Aucun délai maximum n'est prévu.

La demande de révision triennale peut aussi intervenir après l'expiration d'un délai de 4 ans, 5 ans ou plus.

La demande de révision doit être transmise par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice ) ou par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Elle doit préciser le montant du loyer demandé.

Lorsque le locataire accepte la demande de révision du loyer, il peut soit écrire au propriétaire en donnant son accord soit ne rien faire et payer le nouveau loyer.

Calcul du loyer révisé

La révision triennale est établie en tenant compte de l'un des indices suivants :

Indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales
Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.

À savoir

À savoir

L'indice trimestriel du coût de la construction (ICC), qui servait de référence à la révision triennale des loyers commerciaux ne peut plus être utilisé pour les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014.

Les règles de calcul du loyer sont différentes s'il s'agit de la première révision ou d'une révision ultérieure.

Première révision du loyer
La formule de calcul pour obtenir le loyer révisé est la suivante :
Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la fixation initiale).
Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut pas conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l'année précédente.
Exemple
Un bail est signé le 1^eroctobre 2021 avec un loyer mensuel de 500 € basé sur l’ILC. La première révision triennale intervient au 1^er octobre 2024.
Pour obtenir le montant du loyer révisé :
Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la fixation initiale)
= 500 € x (indice du 2^e trimestre 2024/indice du 2^e trimestre 2021)
= 500 € x (136,72 / 118,41)
= 577,31 €
Révisions ultérieures
De nouvelles demandes de révision peuvent être formées tous les 3 ans.
Le délai court à partir du moment où le loyer précédemment révisé est appliqué.
Pour calculer le loyer révisé, il faut prendre en compte l'indice de référence en vigueur à la date de la dernière révision.
La formule de calcul pour obtenir le loyer révisé est la suivante :
Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la dernière révision).
Exemple
Un bail est signé le 1^er octobre 2018 avec un loyer mensuel de 500 €, basé sur l'ILC.
Lors de la 1^re révision en octobre 2021, le loyer est fixé à 525,84 €.
=500 x (indice du 2^e trimestre 2021 / indice du 2^e trimestre 2018
= 500 x (118,41/112,59)
= 525,84 €
Lors de la 2^e révision triennale du 1^er octobre 2024, il faut appliquer la formule de calcul suivante :
Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la dernière révision)
= Loyer en cours x (indice du 2^e trimestre 2024 / indice du 2^e trimestre 2021)
= 525,84 x (136,72/118,41)
= 607,15 €

Déplafonnement de la révision triennale

La révision triennale du loyer est en principe plafonnée, c'est-à-dire qu'elle ne peut pas dépasser la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC ) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Cependant, dans certains cas, la révision du loyer est déplafonnée : elle est alors fixée en fonction de la valeur locative.

Le bailleur pourra demander un déplafonnement du loyer dans l'un des cas suivants :

Modification des facteurs locaux de commercialité (augmentation de la population, nouvelles artères, rue devenue piétonne, etc.) ayant entrainé une hausse ou une baisse de plus de 10 % de la valeur locative
Clause du contrat concernant la durée du bail
Changement d'activité (appelée déspécialisation) dans le bail effectué par le locataire

Dans ces différents cas, le montant du loyer peut être déplafonné et ainsi correspondre à la valeur locative des locaux.

La valeur locative du bien prend en compte les éléments suivants :

Caractéristiques du local (emplacement, surface, standing et agencements des locaux, etc.)
Destination des lieux (nature et nombre des commerces autorisés par le bail, par exemple, boulangerie)
Obligations des parties, notamment répartition des taxes et charges de la copropriété
Facteurs locaux de commercialité
Prix pratiqués dans le voisinage.

Attention

Attention

L'augmentation du loyer à la suite du déplafonnement ne peut pas être supérieure, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. On appelle cela le lissage du loyer.

Clause d'échelle mobile (ou clause d'indexation)

Variation en fonction d'un indice de référence

Lors de la conclusion du bail, les parties peuvent convenir d'une clause d'échelle mobile (ou clause d'indexation), permettant la variation du loyer en fonction d'un indice de référence mentionné dans le contrat.

L'indice est différent selon l'activité exercée :

Pour les activités commerciales ou artisanales, il s'agit de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC).
Pour les autres activités, c'est l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)

L'indice du coût de la construction (ICC) peut également être utilisé pour l'indexation du loyer dans le cadre d'une clause d'échelle mobile.

La périodicité est librement fixée par les parties au contrat. En pratique, la révision du loyer a souvent lieu chaque année.

Le loyer est alors révisé automatiquement lors de l'échéance prévue au contrat, sans intervention du propriétaire (bailleur).

Protection contre une variation trop forte du loyer

Si par le jeu de la clause d'échelle mobile, le loyer augmente ou diminue de plus d'¼ par rapport au prix précédemment fixé, l'une des parties peut demander la révision immédiate du loyer.

Cette demande se fait par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice).

Le juge le fixera alors à la valeur locative.

L'augmentation ne pourra pas être supérieure à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Clause-recette

La clause-recette (ou clause à loyer variable) est une clause du bail commercial qui prévoit que le loyer varie en fonction du chiffre d'affaires du locataire.

En plus d'une partie variable qui correspond à un pourcentage du chiffre d'affaires réalisé par le locataire, le loyer comporte souvent une partie fixe (appelée Loyer minimum garanti).

Cette clause est souvent utilisée pour les locaux situés dans les centres commerciaux.

Que se passe-t-il en cas de désaccord sur le montant du loyer révisé ?

Lorsque le bailleur et le locataire ne parviennent pas à un accord, l'une des parties peut saisir :

Soit la commission de conciliation des baux commerciaux (CCBC)
Soit le président du tribunal judiciaire

Saisir la commission de conciliation des baux commerciaux

En cas de désaccord sur le montant du loyer révisé, le bailleur ou le locataire peut saisir la commission de conciliation des baux commerciaux (CCBC). Elle tente de trouver un accord entre les parties. Sa saisine est gratuite.

Pour saisir la CCBC, il faut suivre les étapes suivantes :

Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception
Mentionner les coordonnées du bailleur et du locataire
Joindre les documents relatifs à la demande (contrat de bail, relevé de charges, courriers, synthèse du litige et attente des parties...)

Il faut s’adresser à la commission de conciliation du département dans lequel est exercée l’activité.

Pour connaître la CCBC compétente, vous pouvez contacter la préfecture :

Préfecture

À noter

À noter

La saisine de la commission de conciliation n’est pas obligatoire. Les parties peuvent s’adresser directement au président du tribunal judiciaire.

La commission s’efforce de concilier les parties puis rend un avis dans un délai de 3 mois.

Si un accord sur le loyer du bail révisé est trouvé, elle constate la conciliation qui doit recevoir application.

Si les parties n'arrivent pas à trouver un accord, la commission émet un avis faisant apparaître les points principaux de désaccord et une proposition motivée de loyer. Le bailleur ou le locataire peut ensuite saisir le président du tribunal judiciaire.

Saisir le président du tribunal judiciaire

Il peut être saisi soit après l’échec de la conciliation devant la commission de conciliation, soit directement par une des parties.

L’une des parties doit envoyer un mémoire à l’autre partie par lettre recommandée avec AR. Le président du tribunal judiciaire est saisi 1 mois après la réception par le locataire ou le propriétaire du premier mémoire établi.

Le bailleur et le locataire doivent être assistés par un avocat.

Tribunal judiciaire ou tribunal de proximité

À noter

À noter

Pendant la durée de la procédure, le locataire doit continuer à payer le loyer prévu dans le bail.

Le président du tribunal judiciaire peut renvoyer les parties à une audience de règlement amiable (ARA) tenue par un autre juge . L'instance est alors interrompue et renvoyée à un l'autre juge qui tente de parvenir à un accord amiable.

Attention

Attention

Lorsque le locataire ou le bailleur sont en procédure collective, c'est le tribunal des activités économiques (TAE) qui est compétent dans les ressorts des 12 villes suivantes : Avignon, Auxerre, Le Havre, Le Mans, Limoges, Lyon, Marseille, Nancy, Nanterre, Paris, Saint-Brieuc et Versailles.

Texte de loi et références

Code de commerce : article L145-33 (Valeur locative)
Code de commerce : article L145-35 (Commission de conciliation des baux commerciaux)
Code de commerce : article L145-38 (Révision triennale)
Code de commerce : article L145-39 (Clause d'échelle mobile)
Code de commerce : articles R145-2 à R145-11 (Détermination de la valeur locative)
Code de commerce : articles R145-23 à R145-33 (Procédure devant le président du tribunal judiciaire)
Code de commerce : article R145-29-1 (Audience de règlement amiable)
Code de commerce: article D145-17 (Mode de saisine de la commission de conciliation des baux commerciaux)
Code de commerce : article D145-18 (Accord de la commission de conciliation des baux commerciaux)

Définitions

Pas-de-porte

Somme d'argent que le bailleur demande au locataire au début d'un bail commercial.

Amortir (amortissement)

Répartir dans la durée le coût du matériel ou du bien immobilier acheté

Acte d'huissier (à présent appelé commissaire de justice)

Document rédigé par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire). L'acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) peut notamment servir à constater un fait, accomplir une formalité de procédure ou engager une voie d'exécution (saisie, expulsion, ...). Exemples d'acte de commissaire de justice : constat, notification ...

Valeur locative d'un local commercial

Valeur du local déterminée en fonction de 5 éléments : caractéristiques du local considéré, destination des lieux, obligations respectives du bailleur et du preneur, facteurs locaux de commercialité et prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Facteurs locaux de commercialité

Éléments qui permettent de modifier le montant du loyer d'un bail commercial. Ces facteurs sont notamment : le lieu d'implantation du commerce (ville, quartier, rue), les possibilités de stationnement, le réseau de transports en commun, l'urbanisme et la voirie (nouvelles constructions immobilières, modification des axes de circulation, mise en voie piétonne).

Audience de règlement amiable (ARA)

Dispositif qui permet de confier à un juge, qui n'est pas celui saisi du litige, la mission d’amener les parties à trouver une solution au conflit qui les oppose dans un cadre confidentiel. Elle peut se dérouler à la demande de l’une des parties ou être décidée d’office par le juge. Le procès est interrompu le temps de l’ARA.

Procédure collective

Procédure destinée aux entreprises qui ont des difficultés financières. Il existe plusieurs procédures selon la situation de l'entreprise et la gravité des difficultés rencontrées : sauvegarde, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire.