Promesse de vente d’un terrain situé dans un lotissement

Promesse de vente d’un terrain situé dans un lotissement

Fiche d'information conditionnée

Promesse de vente d'un terrain situé dans un lotissement

Mis a jour le 13/05/2025 - Service Public / Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

La création d'un lotissement est soumise à permis d'aménager ou à déclaration préalable. Quand un terrain est commercialisé, le vendeur est le seul à s'engager fermement. Il signe une promesse unilatérale de vente. Certaines modalités de cette promesse différent selon l'autorisation d'urbanisme obtenue. Nous faisons le point sur le sujet.

  • Permis d'aménager
  • Déclaration préalable
Permis d'aménager

Quand le vendeur d'un terrain en lotissement peut-il signer une promesse unilatérale de vente ?

Aucune promesse de vente ne peut être signée et aucun acompte ne peut être demandé avant la délivrance du permis d'aménager.

Le terrain peut être mis en vente à compter de la délivrance du permis d'aménager.

Quel est le contenu de la promesse unilatérale de vente d'un terrain en lotissement ?

Le vendeur signe une promesse unilatérale de vente dans laquelle il s'engage à vendre un terrain à des conditions prédéterminées. Cette promesse ouvre une option d'achat au profit de l'acquéreur.

La promesse unilatérale de vente engage uniquement le vendeur. L'acquéreur reste libre d'acheter ou non le terrain.

Contenu de la promesse de vente

La promesse de vente doit contenir les informations suivantes :

  • Consistance du terrain, surface de plancher constructible
  • Délimitation du terrain issue d'un bornage
  • Délai de livraison du terrain
  • Prix de vente
  • Mode de financement
  • Conditions suspensives de prêt
  • Hypothèques et servitudes qui pèsent sur le terrain
  • Condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, d'absence de recours des tiers
  • Délai de levée d'option (décision d'achat de l'acquéreur par courrier RAR ou devant le notaire en charge de la vente)
  • Délai d'accomplissement de chaque condition suspensive figurant dans la promesse
  • Délai éventuellement accordé, après la levée d'option, pour signer l'acte authentique de vente.

Diagnostics

Les diagnostics suivants sont annexés à la promesse :

Documents obligatoires concernant le lotissement

  • Permis d'aménager
  • Cahier des charges qui fixe les conditions de vente
  • Règlement de lotissement
  • Statuts de l’association syndicale libre qui gèrera les espaces et équipements communs.

Faut-il verser une somme d'argent au vendeur d'un terrain en lotissement ?

Le vendeur peut demander à l'acheteur une indemnité d'immobilisation. Elle est versée en contrepartie de l'engagement pris par le vendeur de vendre le terrain exclusivement à l'acquéreur désigné dans la promesse.

L'indemnité est versée le jour de la signature de la promesse de vente. Elle ne peut pas dépasser 5 % du prix de vente.

Elle est consignée sur un compte bloqué jusqu'à la conclusion du contrat de vente.

Si l'acquéreur se rétracte, l'indemnité lui est rendue dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.

Si les conditions suspensives ne sont pas réalisées, l'indemnité est rendue dans un délai de 3 mois.

Si le bénéficiaire de la promesse renonce à acheter passé le délai de rétractation ou le délai de levée d'option, l'indemnité est conservée par le propriétaire.

En cas de levée d'option (décision d'achat de l'acquéreur), la somme versée se transforme en acompte sur le prix de vente à acquitter.

À noter

À noter

Le versement d'une indemnité d'immobilisation de 5 % minimum est obligatoire quand la promesse de vente signée par une personne physique a une durée de plus de 18 mois. Elle est versée au notaire responsable de la vente.

Comment signer la promesse unilatérale de vente d'un terrain en lotissement et la notifier à l'acquéreur ?

La promesse peut être signée sous l'une des 2 formes suivantes :

  • Acte sous seing privé

    2 exemplaires originaux de la promesse unilatérale de vente sont signés (1 pour le vendeur, 1 pour l'acheteur), sauf si un original unique est conservé par un professionnel (notaire, agent immobilier).

    Pour authentifier la promesse, elle doit être enregistrée dans les 10 jours à compter de sa signature, au service de l'enregistrement des impôts du vendeur ou de l'acheteur.

    La promesse est déposée au service de l'enregistrement ou envoyée par courrier simple ou RAR. Cet enregistrement coûte 125 €.

    Service fiscal en charge de l'enregistrement

    La promesse de vente doit être notifiée à l'acheteur par lettre RAR ou remise en main propre.

  • Acte authentique

    L'acte authentique signé par le vendeur est établi par un notaire.

À savoir

À savoir

Un acte authentique est toujours exigé pour une promesse de vente signée par une personne physique dont la durée de validité est supérieure à 18 mois.

La promesse de vente doit être notifiée à l'acheteur par lettre RAR ou remise en main propre.

Est-il possible de se rétracter de la promesse de vente d'un terrain en lotissement ?

La possibilité de se rétracter diffère selon que vous êtes vendeur ou acheteur :

  • Vendeur

    Le vendeur ne peut pas se rétracter.

  • Acheteur

    L'acheteur peut se rétracter. Il a un délai de 10 jours pour notifier sa rétractation au vendeur.

    Ce délai démarre le lendemain de la 1re présentation de la lettre RAR notifiant la promesse de vente ou de sa remise en main propre.

    Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1er jour ouvrable suivant.

    La rétractation doit être notifiée au vendeur par lettre RAR.

    Si l'acquéreur se rétracte, l'indemnité d'immobilisation qu'il avait versée lui est rendue dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.

    Attention

    Attention

    Le délai de rétractation s'applique uniquement aux terrains pour lesquels le vendeur a bénéficié d'un permis d'aménager.

Quels sont les délais fixés dans une promesse unilatérale de vente ?

  • Cas général

    En principe, la promesse prévoit et fixe les délais suivants :

    • Délai de 3 mois en général pour lever l'option (décision de l'acheteur d'acheter le bien)
    • Délai de réalisation de toutes les clauses suspensives ou de chacune d'entre elles (par exemple, 2 mois pour un permis de construire)
    • Délai pour signer l'acte authentique de vente après la levée d'option.

    La promesse peut prévoir une prolongation automatique en cas d'insuffisance du délai initial, pour un retard dû aux difficultés d'obtention de certains documents.

    Avant la fin du délai fixé dans la promesse, les 2 parties peuvent également décider de la prolonger. Elles rédigent un avenant au contrat dans lequel elles précisent l'objet de cette prolongation.

    La date de signature de l'acte de vente est ainsi décalée.

  • Alsace-Moselle

    En principe, la promesse prévoit et fixe les délais suivants :

    • Délai de 3 mois en général pour lever l'option (décision de l'acheteur d'acheter le bien)
    • Délai de réalisation de toutes les clauses suspensives ou de chacune d'entre elles (par exemple, 2 mois pour un permis de construire)
    • Délai pour signer l'acte authentique de vente après la levée d'option.

    Dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin et du Haut-Rhin, la promesse de vente doit être suivie d'un acte authentique de vente dans un délai de 6 mois. Les parties ne peuvent pas convenir d'un délai supérieur.

Déclaration préalable

Quand le vendeur d'un terrain en lotissement peut-il signer une promesse unilatérale de vente ?

Avant l'obtention du certificat de non-opposition à la déclaration préalable de la mairie, le vendeur peut signer une promesse unilatérale de vente.

À noter

À noter

L'acte de vente définitif est signé après la décision de non opposition à la déclaration préalable de la mairie.

Quel est le contenu de la promesse unilatérale de vente d'un terrain en lotissement ?

Le vendeur signe une promesse unilatérale de vente dans laquelle il s'engage à vendre un terrain à des conditions prédéterminées. Cette promesse ouvre une option d'achat au profit de l'acquéreur.

La promesse unilatérale de vente engage uniquement le vendeur, l'acquéreur reste libre d'acheter ou non le terrain.

La promesse prévoit une condition suspensive de non-opposition à la déclaration préalable. Cela signifie que si la mairie rend une décision s'opposant au projet de lotissement, la promesse est annulée.

Contenu de la promesse de vente

La promesse de vente doit contenir les informations suivantes :

  • Consistance du terrain, surface de plancher constructible
  • Délimitation du terrain issue d'un bornage
  • Prix de vente
  • Mode de financement
  • Conditions suspensives de prêt
  • Hypothèques et servitudes qui pèsent sur le terrain
  • Condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, d'absence de recours des tiers
  • Délai de levée d'option (décision d'achat de l'acquéreur par courrier RAR ou devant le notaire en charge de la vente)
  • Délai d'accomplissement de chaque condition suspensive figurant dans la promesse
  • Délai éventuellement accordé, après la levée d'option, pour signer l'acte authentique de vente.

Diagnostics

Les diagnostics suivants sont annexés à la promesse :

Documents obligatoires concernant le lotissement

  • Cahier des charges qui fixe les conditions de vente
  • Règlement de lotissement.

Faut-il verser une somme d'argent au vendeur d'un terrain en lotissement ?

Le vendeur peut demander à l'acheteur une indemnité d'immobilisation. Elle est versée en contrepartie de l'engagement pris par le vendeur de vendre le terrain exclusivement à l'acquéreur désigné dans la promesse.

L'indemnité est versée le jour de la signature de la promesse de vente. Elle ne peut pas dépasser 5 % du prix de vente.

Elle est consignée sur un compte bloqué jusqu'à la conclusion du contrat de vente.

Si les conditions suspensives ne sont pas réalisées, l'indemnité est rendue dans un délai de 3 mois.

Si le bénéficiaire de la promesse renonce à acheter passé le délai de levée d'option, l'indemnité est conservée par le propriétaire.

En cas de levée d'option (décision d'achat de l'acquéreur), la somme versée se transforme en acompte sur le prix de vente à acquitter.

À noter

À noter

Le versement d'une indemnité d'immobilisation de 5 % minimum est obligatoire quand la promesse de vente signée par une personne physique a une durée de plus de 18 mois. Elle est versée au notaire responsable de la vente.

Comment signer la promesse unilatérale de vente d'un terrain en lotissement et la notifier à l'acquéreur ?

La promesse peut être signée sous l'une des 2 formes suivantes :

  • Acte sous seing privé

    2 exemplaires originaux de la promesse unilatérale de vente sont signés (1 pour le vendeur, 1 pour l'acheteur), sauf si un original unique est conservé par un professionnel (notaire, agent immobilier).

    Pour authentifier la promesse, elle doit être enregistrée dans les 10 jours à compter de sa signature, au service de l'enregistrement des impôts du vendeur ou de l'acheteur.

    La promesse est déposée au service de l'enregistrement ou envoyée par courrier simple ou RAR. Cet enregistrement coûte 125 €.

    Service fiscal en charge de l'enregistrement

    La promesse de vente doit être notifiée à l'acheteur par lettre RAR ou remise en main propre.

  • Acte authentique

    L'acte authentique est établi par un notaire .

À savoir

À savoir

Un acte authentique est toujours exigé pour une promesse de vente signée par une personne physique dont la durée de validité est supérieure à 18 mois.

La promesse de vente doit être notifiée à l'acheteur par lettre RAR ou remise en main propre.

Est-il possible de se rétracter de la promesse de vente d'un terrain en lotissement ?

Non, le vendeur et l'acheteur ne peuvent pas se rétracter quand la création du lotissement est soumise à une non opposition de la mairie à déclaration préalable.

Quelles sont les délais fixés dans une promesse unilatérale de vente ?

  • Cas général

    En principe, la promesse prévoit et fixe les délais suivants :

    • Délai de 3 mois en général pour lever l'option (décision de l'acheteur d'acheter le bien)
    • Délai de réalisation de toutes les clauses suspensives ou de chacune d'entre elles (par exemple, 2 mois pour un permis de construire)
    • Délai pour signer l'acte authentique de vente après la levée d'option.

    La promesse peut prévoir une prolongation automatique en cas d'insuffisance du délai initial, pour un retard dû aux difficultés d'obtention de certains documents.

    Avant la fin du délai fixé dans la promesse, les 2 parties peuvent également décider de la prolonger. Elles rédigent un avenant au contrat dans lequel elles précisent l'objet de cette prolongation.

    La date de signature de l'acte de vente est ainsi décalée.

  • Alsace-Moselle

    Dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin et du Haut-Rhin, la promesse de vente doit être suivie d'un acte authentique de vente dans un délai de 6 mois. Les parties ne peuvent pas convenir d'un délai supérieur.

Quand un projet de lotissement prévoit la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs, il fait l'objet d'un permis d'aménager. C'est également le cas pour un lotissement situé dans les zones suivantes :

  • Périmètre d'un site patrimonial remarquable
  • Abords des monuments historiques
  • Site classé ou en instance de classement.

Si le projet de lotissement n'est pas soumis à cette autorisation, quel que soit le nombre de lots (c'est-à-dire le nombre de terrains issus de la division), il doit faire l'objet d'une déclaration préalable de travaux.

Services en ligne et formulaires

Où s'adresser ?

Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil)

Pour un conseil juridique

Notaire

Texte de loi et références

Définitions

Condition suspensive

Suspend l'exécution d'un contrat tant qu'un événement futur et incertain n'est pas survenu

Hypothèque

Droit sur un bien immobilier accordé à une personne à qui l'on doit de l'argent en garantie du paiement de sa dette

Servitude

Contrainte imposée sur une propriété pour l’usage et l’utilité d’un bien immobilier appartenant à un autre propriétaire (par exemple, droit de passage ou de vue sur les propriétés voisines)

Cahier des charges d'un lotissement

Informations sur les règles de vie collective en lotissement (répartition des charges, entretien des espaces verts, stationnement...)

Règlement de lotissement

Règles d'urbanisme que doivent respecter les futures constructions en lotissement (emploi d'un certain type de matériaux, couleurs...)

Acompte

Paiement partiel d'une somme due réalisé en avance.

Personne physique

Individu qui possède une personnalité juridique, ce qui lui permet de conclure des actes juridiques

Notification

Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne

Acte authentique

Document établi par un officier public compétent, tels qu'un notaire, un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire), un officier d'état civil, rédigé selon les formalités exigées par la loi et dont le contenu peut avoir la même valeur qu'une décision judiciaire

Jour chômé

Jour non travaillé

Jour ouvrable

Correspond à tous les jours de la semaine, à l'exception du jour de repos hebdomadaire (généralement le dimanche) et des jours fériés habituellement non travaillés dans l'entreprise

Avenant

Document complémentaire du contrat constatant une modification, une adaptation ou un complément qui y sont apportés d'un commun accord entre les 2 parties

RAR

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