Fiche d'information conditionnée

État des lieux d'entrée dans un bail d'habitation

Mis a jour le 10/03/2026 - Service Public / Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

L’état des lieux d'entrée est un document qui décrit l'état du logement et de ses équipements du logement qui va devenir la résidence principale du locataire. Il est joint au bail du logement loué vide ou meublé, ou au bail mobilité. Il doit être fait lors de la remise des clés du logement au locataire. Nous vous présentons les informations à connaître.

Comment faire l'état des lieux d'entrée ?

Le locataire et le propriétaire (ou l’agence immobilière) doivent faire ensemble l'état des lieux d'entrée, de façon contradictoire (chacun est présent).

Lors de l'état des lieux, le logement doit contenir les éléments mentionnés dans le bail.

L'état des lieux doit être fait dans de bonnes conditions d'éclairage.

L'état des lieux peut être fait :

Soit, à l'amiable, et ensemble, par le locataire et le propriétaire. Dans ce cas, il est recommandé de convenir d'une date pour l'état des lieux de sortie, par courrier recommandé avec avis de réception.
Soit, à l'amiable, et ensemble, par le locataire et un professionnel (agent immobilier ou notaire) représentant le propriétaire. Dans ce cas, il est recommandé de convenir d'une date pour l'état des lieux de sortie, par courrier recommandé avec avis de réception.
Soit, lorsque le locataire ou le propriétaire (ou son représentant) refuse de venir au rendez-vous, ou de faire l'état des lieux, ou de le signer, l'un ou l'autre peut faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire). Dans ce cas, il s'agit d'un constat locatif. Le commissaire de justice prévient le locataire et le propriétaire (ou l’agence immobilière) par lettre recommandée avec accusé de réception, et au moins 7 jours à l'avance, du jour où il va réaliser le constat locatif.

Sous quelle forme doit être fait l'état des lieux d'entrée ?

L'état des lieux doit être consigné dans un document écrit.

Ce document doit permettre la comparaison de l'état du logement constaté à l'entrée et à la sortie des lieux. Les états des lieux d'entrée et de sortie peuvent être faits :

Soit sur un document unique, comportant pour chaque pièce du logement une colonne "à l'entrée du locataire" et une colonne "à la sortie du locataire"
Soit sur des documents distincts ayant une présentation similaire.

L'état des lieux doit être fait par écrit, sur support papier ou sous forme électronique.

Au moment de sa signature, l'état des lieux est remis au locataire et au propriétaire (ou à l’agence immobilière).

Il est remis en main propre ou par voie dématérialisée.

Que doit indiquer l'état des lieux d'entrée ?

L'état des lieux d'entrée doit décrire avec précision le logement et les équipements qu'il comporte.

Il constate également l'état de conservation du logement.

Il doit au moins comporter les informations suivantes :

Type d'état des lieux : état des lieux d'entrée
Date d'établissement de l'état des lieux
Localisation du logement
Nom ou dénomination des parties (locataire, propriétaire) et domicile ou siège social du représentant du propriétaire
S'il y a lieu, nom ou dénomination et domicile ou siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux
S'il y a lieu, relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie (c'est-à-dire lorsque les charges locatives ne sont pas payées au forfait)
Clés ou tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun
Pour chaque pièce et partie du logement, description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des meubles du logement. Elle peut être complétée d'observations ou de réserves, et illustrée d'images.
Signature des parties (locataire, propriétaire) ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux.

Au moment de l'état des lieux d'entrée, le locataire peut notamment ajouter des précisions, comme, par exemple, le fait que les compteurs d'eau, de gaz ou d'électricité ne sont pas branchés.

À noter

À noter

Pour comparer l'état du logement constaté à l'entrée et à la sortie des lieux, le locataire et le propriétaire (ou l’agence immobilière) peuvent convenir, à la signature du bail, d'appliquer une grille de vétusté.

Quel est le coût d'un état des lieux d'entrée ?

Le coût de l'état des lieux varie, selon les personnes qui s'en chargent :

Lorsque le locataire et le propriétaire font ensemble l'état des lieux d'entrée, cela n'engendre aucun frais
Lorsque le locataire et un professionnel (par exemple, l’agent immobilier) font l'état des lieux ensemble, le locataire doit payer une partie des frais
Lorsque le locataire ou le propriétaire (ou son représentant) refuse d'établir l'état des lieux de façon contradictoire en ne se présentant pas, l'un ou l'autre peut faire appel à un commissaire de justice. Dans ce cas, il s'agit d'un constat locatif dont les frais sont partagés entre le locataire et propriétaire. Le commissaire de justice prévient les parties par lettre recommandée avec accusé de réception et au moins 7 jours à l'avance, du jour où il va réaliser le constat locatif.

État des lieux fait par le locataire et un professionnel
Lorsque l'état des lieux d'entrée est fait par le locataire et un professionnel (agent immobilier), une partie des frais doit être payée par le locataire.
Mais la part payée par le locataire ne peut pas dépasser :
- La moitié des frais facturés par l'agence immobilière
- Et un montant maximum, de 3,03 € TTC par m² de surface habitable.
Exemple
Pour un logement est de 25 m², si l'état des lieux est facturé 170 € TTC :
Donc le locataire doit payer 75,75 € (car 75,75 € est inférieur à 85 €) et le propriétaire doit payer la somme restante, soit 94,25 € (obtenu par 170 € - 75,75 €).
- La moitié des frais facturés est égale à 170 € / 2 = 85 €
- Le montant maximum imputable au locataire est égal à : 25 x 3,03 € = 75,75 €
Exemple
Pour un logement est de 25 m², si l'état des lieux est facturé 100 € TTC :
Donc le locataire doit payer 50 € (car 50 € est inférieur à 75,75 €) et le propriétaire doit payer la somme restante, soit 50 € (obtenu par 100 € - 50 €).
- La moitié des frais facturés est égale à 100 € / 2 = 50 €
- Le montant maximum imputable au locataire est égal à : 25 x 3,03 € = 75,75 €
Vous pouvez vous aider de ce simulateur :
🔗 Frais d'état des lieux : estimer la part du locataire en 2026
Simulateur
Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre
Constat locatif
Le coût dépend également du lieu d’intervention du commissaire de justice.
- Métropole
  Les sommes demandées par le commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) sont réglementées.
  Les sommes demandées dépendent de la surface du logement :
  À noter
  À noter
  Il est possible de faire vérifier gratuitement les frais facturés par le commissaire de justice en s'adressant au secrétariat du tribunal compétent, c'est-à-dire le tribunal dont dépend l'étude du commissaire de justice, ou le tribunal qui a jugé l'affaire.
  Le total des sommes demandées par le commissaire de justice est partagé pour moitié entre le locataire et le propriétaire (ou l’agence immobilière).
- Guadeloupe
  Les sommes demandées par le commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) sont réglementées.
  Les sommes demandées dépendent de la surface du logement :
  À noter
  À noter
  Il est possible de faire vérifier gratuitement les frais facturés par le commissaire de justice en s'adressant au secrétariat du tribunal compétent, c'est-à-dire le tribunal dont dépend l'étude du commissaire de justice, ou le tribunal qui a jugé l'affaire.
  Le total des sommes demandées par le commissaire de justice est partagé pour moitié entre le locataire et le propriétaire (ou l’agence immobilière).
- Guyane
  Les sommes demandées par le commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) sont réglementées.
  Les sommes demandées dépendent de la surface du logement :
  À noter
  À noter
  Il est possible de faire vérifier gratuitement les frais facturés par le commissaire de justice en s'adressant au secrétariat du tribunal compétent, c'est-à-dire le tribunal dont dépend l'étude du commissaire de justice, ou le tribunal qui a jugé l'affaire.
  Le total des sommes demandées par le commissaire de justice est partagé pour moitié entre le locataire et le propriétaire (ou l’agence immobilière).
- Martinique
  Les sommes demandées par le commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) sont réglementées.
  Les sommes demandées dépendent de la surface du logement :
  À noter
  À noter
  Il est possible de faire vérifier gratuitement les frais facturés par le commissaire de justice en s'adressant au secrétariat du tribunal compétent, c'est-à-dire le tribunal dont dépend l'étude du commissaire de justice, ou le tribunal qui a jugé l'affaire.
  Le total des sommes demandées par le commissaire de justice est partagé pour moitié entre le locataire et le propriétaire (ou l’agence immobilière).
- Mayotte
  Les sommes demandées par le commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) sont réglementées.
  Les sommes demandées dépendent de la surface du logement :
  À noter
  À noter
  Il est possible de faire vérifier gratuitement les frais facturés par le commissaire de justice en s'adressant au secrétariat du tribunal compétent, c'est-à-dire le tribunal dont dépend l'étude du commissaire de justice, ou le tribunal qui a jugé l'affaire.
  Le total des sommes demandées par le commissaire de justice est partagé pour moitié entre le locataire et le propriétaire (ou l’agence immobilière).
- La Réunion
  Les sommes demandées par le commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) sont réglementées.
  Les sommes demandées dépendent de la surface du logement :
  À noter
  À noter
  Il est possible de faire vérifier gratuitement les frais facturés par le commissaire de justice en s'adressant au secrétariat du tribunal compétent, c'est-à-dire le tribunal dont dépend l'étude du commissaire de justice, ou le tribunal qui a jugé l'affaire.
  Le total des sommes demandées par le commissaire de justice est partagé pour moitié entre le locataire et le propriétaire (ou l’agence immobilière).

Dans quel délai peut-on modifier l'état des lieux d'entrée ?

Le locataire peut demander au propriétaire (ou à son représentant) de modifier l'état des lieux d'entrée dans les 10 jours calendaires suivant la date de l'état des lieux s'agissant de tout élément concernant le logement. Il peut également en faire la demande durant 1^er mois de la période de chauffe, s'agissant de l'état des éléments de chauffage.

Si le logement est doté d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire (individuelle ou collective avec un comptage individuel), le propriétaire (ou son représentant) complète l'état des lieux d'entrée (et de l'état des lieux de sortie lors du départ du locataire) par les relevés des index pour chaque énergie.

À noter

À noter

L'extrait d'état des lieux correspondant à ces informations est mis à la disposition du professionnel chargé d'établir le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Si le propriétaire (ou l’agence immobilière) refuse de modifier l'état des lieux, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement.

Quelles conséquences en d'absence d'état des lieux d'entrée ?

Tout dépend de la raison pour laquelle l'état des lieux d'entrée n'a pas été fait :

Par refus du propriétaire (mise en demeure restée sans effet)
Lorsque le propriétaire (ou l’agence immobilière) refuse de faire l'état des lieux d'entrée, le locataire doit lui adresser une mise en demeure de le faire.
Si le propriétaire (ou l’agence immobilière) persiste dans son refus malgré cette mise en demeure, il devra prouver en fin de bail avoir donné le logement en bon état d'usage pour faire valoir les dégradations causées par le locataire.
Par refus du locataire
Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver le mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice (démarche payante).
Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire (ou à l’agence immobilière) de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.
Par négligence du propriétaire et du locataire
Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver le mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice (démarche payante).
Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire (ou à l’agence immobilière) de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

Comment contester l'état des lieux d'entrée ?

La démarche dépend du bail signé :

Bail de logement vide
Le montant du litige est déterminant :
- Litige inférieur ou égal à 5 000 €
  1. Courrier recommandé (étape facultative)
  Si vous ne parvenez pas à parler à votre locataire ou à votre propriétaire (ou à son représentant), vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.
  Le courrier doit décrire les faits le plus précisément possible.
  Vous devez y joindre des documents pour appuyer votre propos (textes de loi, règlement, factures, photos...).
  2. Démarche amiable (étape obligatoire)
  Si vous n'obtenez pas gain de cause avec le courrier recommandé, vous devez engager une démarche amiable en faisant intervenir :
  Soit la commission départementale de conciliation (démarche gratuite)
  Soit un conciliateur de justice (démarche gratuite)
  Soit un médiateur civil (démarche payante).
  3. Recours au juge
  En cas d'échec de la démarche amiable, vous devez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué.
  Vous avez 3 ans pour le faire, après l'apparition du litige.
- Litige supérieur à 5 000 €
  1. Courrier recommandé (étape facultative)
  Si vous ne parvenez pas à parler à votre locataire ou à votre propriétaire (ou à son représentant), vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.
  Le courrier doit décrire les faits le plus précisément possible.
  Vous devez y joindre des documents pour appuyer votre propos (textes de loi, règlement, factures, photos...).
  2. Démarche amiable (étape facultative)
  Si vous n'obtenez pas gain de cause avec le courrier recommandé, vous pouvez engager une démarche amiable en faisant intervenir :
  Soit la commission départementale de conciliation (démarche gratuite)
  Soit un conciliateur de justice (démarche gratuite)
  Soir un médiateur civil (démarche payante).
  3. Recours au juge
  Vous devez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué.
  Vous avez 3 ans pour le faire, après l'apparition du litige.
À savoir
À savoir
Pour déterminer la valeur du litige, il faut prendre en compte le montant total des demandes. Il arrive que vous ne puissiez pas chiffrer la valeur du litige. Dans ce cas, vous devez saisir le tribunal par assignation.
Bail de logement meublé
Le montant du litige est déterminant :
- Litige inférieur ou égal à 5 000 €
  1. Courrier recommandé (étape facultative)
  Si vous ne parvenez pas à parler à votre locataire ou à votre propriétaire (ou à son représentant), vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.
  Le courrier doit décrire les faits le plus précisément possible.
  Vous devez y joindre des documents pour appuyer votre propos (textes de loi, règlement, factures, photos...).
  2. Démarche amiable (étape obligatoire)
  Si vous n'obtenez pas gain de cause avec le courrier recommandé, vous devez engager une démarche amiable en faisant intervenir :
  Soit la commission départementale de conciliation (démarche gratuite)
  Soit un conciliateur de justice (démarche gratuite)
  Soit un médiateur civil (démarche payante).
  3. Recours au juge
  En cas d'échec de la démarche amiable, vous devez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué.
  Vous avez 3 ans pour le faire, après l'apparition du litige.
- Litige supérieur à 5 000 €
  1. Courrier recommandé (étape facultative)
  Si vous ne parvenez pas à parler à votre locataire ou à votre propriétaire (ou à son représentant), vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.
  Le courrier doit décrire les faits le plus précisément possible.
  Vous devez y joindre des documents pour appuyer votre propos (textes de loi, règlement, factures, photos...).
  2. Démarche amiable (étape facultative)
  Si vous n'obtenez pas gain de cause avec le courrier recommandé, vous pouvez engager une démarche amiable en faisant intervenir :
  Soit la commission départementale de conciliation (démarche gratuite)
  Soit un conciliateur de justice (démarche gratuite)
  Soir un médiateur civil (démarche payante).
  3. Recours au juge
  Vous devez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué.
  Vous avez 3 ans pour le faire, après l'apparition du litige.
À savoir
À savoir
Pour déterminer la valeur du litige, il faut prendre en compte le montant total des demandes. Il arrive que vous ne puissiez pas chiffrer la valeur du litige. Dans ce cas, vous devez saisir le tribunal par assignation.
Bail mobilité
Le montant du litige est déterminant. Pour déterminer la valeur du litige, il faut prendre en compte le montant total des demandes. Il arrive que vous ne puissiez pas chiffrer la valeur du litige. Dans ce cas, vous devez saisir le tribunal par assignation.
- Litige inférieur ou égal à 5 000 €
  1. Courrier recommandé (étape facultative)
  Si vous ne parvenez pas à parler à votre locataire ou à votre propriétaire (ou à son représentant), vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.
  Le courrier doit décrire les faits le plus précisément possible.
  Vous devez y joindre des documents pour appuyer votre propos (textes de loi, règlement, factures, photos...).
  2. Démarche amiable (étape obligatoire)
  Si vous n'obtenez pas gain de cause avec le courrier recommandé, vous devez engager une démarche amiable en faisant intervenir :
  Soit un conciliateur de justice (démarche gratuite)
  Soit un médiateur civil (démarche payante).
  3. Recours au juge
  En cas d'échec de la démarche amiable, vous devez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué.
  Vous avez 3 ans pour le faire, après l'apparition du litige.
- Litige supérieur à 5 000 €
  1. Courrier recommandé (étape facultative)
  Si vous ne parvenez pas à parler à votre locataire ou à votre propriétaire (ou à son représentant), vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.
  Le courrier doit décrire les faits le plus précisément possible.
  Vous devez y joindre des documents pour appuyer votre propos (textes de loi, règlement, factures, photos...).
  2. Démarche amiable (étape facultative)
  Si vous n'obtenez pas gain de cause avec le courrier recommandé, vous pouvez engager une démarche amiable en faisant intervenir :
  Soit un conciliateur de justice (démarche gratuite)
  Soir un médiateur civil (démarche payante).
  3. Recours au juge
  Vous devez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué.
  Vous avez 3 ans pour le faire, après l'apparition du litige.

Où s'adresser ?

Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil)

Texte de loi et références

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 3-2 (État des lieux (règles générales))
Décret n°2016-382 du 30 mars 2016 sur l'établissement de l'état des lieux et la prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale (Réalisation et contenu de l'état des lieux, prise en compte de la vétusté du logement)
Code civil : article 1731 (Présomption de réception des lieux en bon état en l'absence d'état des lieux)
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 7-1 (Délai pour saisir le juge)
Arrêté du 25 février 2026 fixant les tarifs réglementés des commissaires de justice, huissiers de justice et commissaires-priseurs judiciaires à partir de mars 2026
Arrêté du 28 février 2024 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice et commissaires-priseurs judiciaires (mai 2024 - février 2026)
Décret n°2014-890 du 1er août 2014 sur le plafonnement des honoraires imputables aux locataires
Arrêté du 17 juillet 2025 portant révision des plafonds des honoraires liés à la mise en location d'un logement imputables aux locataires
Code de procédure civile : article 750-1 (Obligation de conciliation si litige inférieur à 5 000 €)
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 20 (Compétences de la commission départementale de conciliation)
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 25-3 (Bail de logement loué meublé)
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 25-12 (Bail mobilité)

Définitions

Résidence principale du locataire

Logement occupé au moins 8 mois par an (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure), soit par le locataire ou la personne avec laquelle il vit, soit par une personne à charge (enfant, ascendant de plus de 65 ans, parent handicapé)

Surface habitable d'un logement

Surface au sol déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Certains espaces sont exclus : combles non aménagés, caves, sous-sol, remise, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs, dépendances, espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre.

Jour calendaire

Correspond à la totalité des jours du calendrier de l'année civile, du 1^er janvier au 31 décembre, y compris les jours fériés ou chômés

Mise en demeure

Acte par lequel un créancier exige du débiteur le remboursement d'une dette sous peine de versement de dommages et intérêts. Adressé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire).

Vétusté d'un logement loué (résidence principale)

État d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement

TTC

TVA