Fiche question-réponse conditionnée

Quel contrat passer avec un professionnel pour construire sa maison ?

Mis a jour le 27/10/2023 - Service Public / Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Vous souhaitez faire construire votre maison et vous vous apprêtez à signer un contrat de construction.

Il en existe 4 différents. Chacun d'entre eux définit les droits et les obligations du maître d'ouvrage et du professionnel de la construction.

Vous choisirez le contrat en fonction de la mission que vous souhaitez confier au professionnel.

Nous faisons le point sur la réglementation.

CCMI
Qu'est-ce qu'un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ?
Le CCMI est obligatoire si vous confiez à un constructeur les travaux de mise hors d'eau et hors d'air de votre maison (rendue étanche à l'eau et à l'air par la pose de la toiture, des portes et des fenêtres).
Celle-ci doit être un immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation.
Elle ne doit pas comporter plus de 2 logements destinés à votre usage.
Le CCMI est réglementé. Il vous offre un cadre juridique protecteur. Il est obligatoirement rédigé par écrit et signé avant le début des travaux.
Il comporte des informations obligatoires et liste les conditions suspensives.
Le contrat peut être conclu avec ou sans fourniture de plan. Leur contenu est alors un peu différent.
CCMI avec fourniture de plan
Les plans de la construction vous sont fournis par le constructeur ou par son intermédiaire. Les plans peuvent être proposés sur catalogue. Le constructeur peut également vous diriger vers un architecte ou un bureau d'études.
Le contrat comporte notamment les informations suivantes :
Titre de propriété ou droit réel permettant de construire
Désignation du terrain (adresse, surface et références cadastrales)
Consistance et caractéristiques techniques du bâtiment à construire (travaux d'adaptation au sol avec étude géotechnique si nécessaire, raccordements aux réseaux, travaux d'équipement intérieur ou extérieur pour l'implantation et l'utilisation de la maison)
Assurance de la conformité du projet aux règles de construction
Prix TTC forfaitaire et définitif du constructeur (il comprend le coût de la garantie de livraison, le coût du plan et les taxes dues par le constructeur)
Conditions de révision du prix, si cela est prévu, selon la variation de l'index national du bâtiment tous corps d'état, BT 01 qui évalue l'évolution des coûts dans le secteur du bâtiment
Coût des travaux que vous vous réservez
Financement (nature et montant des prêts obtenus)
Échelonnement des paiements suivant l'avancement des travaux et solde de 5 % du prix payable à la fin de la garantie de livraison
Date d'ouverture de chantier
Délai de réalisation des travaux
Pénalités prévues en cas de retard de livraison (au moins 1/3 000 du prix par jour de retard)
Pénalité facultative de retard de paiement. Elle ne peut pas dépasser 1 % par mois calculé sur les sommes non réglées si la pénalité pour retard de livraison est limitée à 1/3 000 du prix par jour de retard.
Conditions suspensives
Rappel de l'obtention du permis de construire et des autres autorisations d'urbanisme
Rappel que le maître d'ouvrage peut se faire assister par un professionnel pour la réception de travaux
Référence de l'assurance dommage-ouvrage du maître d'ouvrage
Justifications des garanties de remboursement et de livraison du constructeur
Les documents suivants sont joints au contrat :
Copie du permis de construire, si vous l'avez obtenu
Plans de la construction (travaux d'adaptation au sol, cotes utiles et indication des surfaces des pièces, des dégagements et des dépendances, raccordements aux réseaux divers, éléments d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation)
Notice d'information qui présente vos droits et obligations
Notice descriptive des caractéristiques techniques de la construction, des travaux d'équipement et des raccordements. Elle distingue les éléments compris ou non dans le prix. Elle indique le coût des travaux, non compris dans le prix, à la charge du maître d’ouvrage.
Attestation de la garantie de remboursement du constructeur (obligatoire si vous versez un dépôt de garantie avant l'ouverture du chantier)
Attestation de la garantie de livraison du constructeur établie au nom du maître d'ouvrage (pour assurer la livraison de la maison terminée)
Attestation de l'assurance responsabilité professionnelle et de l'assurance décennale du constructeur
Attestation de l'assurance dommages-ouvrage
À noter
À noter
Si vous avez prévu d'effectuer vous-même des travaux, vous avez 4 mois pour changer d'avis, à compter de la signature du contrat. Durant ce délai, vous pouvez demander au constructeur de les réaliser au prix prévu dans le CCMI.
CCMI sans fourniture de plan
Le constructeur ne vous fournit pas de plan. Selon le contrat, il se charge du gros œuvre, de la mise hors d'eau (couverture et étanchéité de l'immeuble) et hors d'air (pose de portes et fenêtres) ou de vous livrer une maison terminée.
Le contrat fixe les engagements de chacune des parties et comporte les informations suivantes :
Désignation du terrain (adresse, surface et références cadastrales)
Titre de propriété ou droits réels permettant de construire
Consistance et caractéristiques techniques du bâtiment à construire (travaux d'adaptation au sol avec étude géotechnique si nécessaire, raccordements aux réseaux, travaux d'équipement intérieur ou extérieur pour l'implantation et l'utilisation de la maison)
Prix TTC forfaitaire et définitif du constructeur (il comprend le coût de la garantie de livraison, le coût du plan et les taxes dues par le constructeur)
Conditions de révision du prix, si cela est prévu, selon la variation de l'index national du bâtiment tous corps d'état, BT 01 qui évalue l'évolution des coûts dans le secteur du bâtiment
Paiement des travaux
Pénalités prévues en cas de retard de livraison (au moins 1/3 000 du prix par jour de retard)
Pénalité facultative de retard de paiement. Elle ne peut pas dépasser 1 % par mois calculé sur les sommes non réglées si la pénalité pour retard de livraison est limitée à 1/3 000 du prix par jour de retard.
Délai de réalisation des travaux
Référence de l'assurance dommages-ouvrage souscrite par le maître de l'ouvrage
Conditions suspensives (achat du terrain, obtention du permis de construire,...)
Les documents suivants sont joints au contrat :
Copie du permis de construire, si vous l'avez obtenu
Plan de construction et adresse de son auteur
Notice d'information qui présente vos droits et obligations
Notice descriptive de la consistance, des caractéristiques techniques de la construction, des travaux d'équipement et des raccordements. Elle distingue les éléments compris ou non dans le prix. Elle indique le coût des travaux, non compris dans le prix, à la charge du maître d’ouvrage.
Attestation de la garantie de remboursement du constructeur
Attestation de la garantie de livraison du constructeur (pour assurer la livraison de la maison terminée)
Attestation de l'assurance responsabilité professionnelle et de l'assurance décennale du constructeur
Attestation de l'assurance dommage-ouvrage que vous avez souscrite
À noter
À noter
Si vous avez prévu d'effectuer vous-même des travaux, vous avez 4 mois pour changer d'avis, à compter de la signature du contrat. Durant ce délai, vous pouvez demander au constructeur de les réaliser au prix prévu dans le CCMI.
Quelles conditions doit-on réunir pour signer un CCMI ?
Vous êtes maître d'ouvrage. Vous devez réunir les conditions suivantes :
Être propriétaire du terrain
Avoir obtenu vos prêts
Avoir obtenu un permis de construire
Avoir souscrit une assurance dommages-ouvrage
Le constructeur doit avoir la garantie de livraison et vous remettre une attestation nominative correspondant à votre chantier.
Le contrat peut être signé avant la réalisation de ces conditions. Si elles ne sont pas remplies dans un délai fixé par le CCMI et au plus tard à la date d'ouverture du chantier, le contrat est annulé. Les sommes que vous avez versées vous sont restituées.
Peut-on se rétracter après avoir signé un CCMI ?
Oui, vous avez 10 jours calendaires pour renoncer au contrat de construction par lettre RAR adressée au constructeur.
Ce délai commence le lendemain de la 1^représentation de la lettre RAR vous notifiant le contrat.
Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1^er jour ouvrable suivant.
Quel est le calendrier des paiements dans un CCMI ?
Avant l'ouverture de chantier
Le constructeur peut vous demande de verser un dépôt de garantie limité à 3 % du prix de la construction. Il est bloqué sur un compte spécial ouvert à votre nom. Il est déduit des premiers paiements prévus par le contrat.
Quand le constructeur est titulaire d'une garantie de remboursement, il peut vous demander 2 paiements limités à 5 % du prix de la construction à la signature du contrat et à 5 % à la délivrance du permis de construire.
L'attestation de la garantie de remboursement doit être annexée au contrat.
Pendant les travaux
Le CCMI fixe une calendrier de versements des paiements au fur et à mesure de l'avancement des travaux .
Les versements ne peuvent pas dépasser les pourcentages suivants :
15 % à l'ouverture du chantier
25 % à l'achèvement des fondations
40 % à l'achèvement des murs
60 %à la mise hors d'eau
75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air
95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs
À savoir
À savoir
Il est recommandé de visiter le chantier avant chaque échéance des paiements pour vérifier l'état d'avancement des travaux.
Après les travaux
Vous faites la réception des travaux avec le constructeur. Un procès-verbal est rédigé dans lequel vous notez toutes vos réserves (vices apparents ou défauts de conformité au contrat de construction).
Vous avez la possibilité de vous faire assister par un professionnel du bâtiment. Cela peut ête un architecte, un contrôleur technique ou tout autre professionnel de la construction ayant un contrat d'assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission.
Vous réceptionnez seul les travaux avec le constructeur
Après la réception des travaux et la remise des clés, vous avez un délai de 8 jours calendaires pour signaler au constructeur des désordres apparents par lettre RAR ou dans le cas contraire payer le solde. Celui-ci représente au plus 5 %du prix global de la construction.
Si vous formulez des réserves (vices apparents ou défauts de conformité au contrat de construction), vous devez consigner la somme auprès d'un organisme que vous avez choisi avec le constructeur.
Vous êtes accompagné par un professionnel
Si vous n'avez aucune réserve (vices apparents ou défauts de conformité au contrat de construction), vous versez le solde de 5 %maximum du prix au constructeur à la fin de la réception de travaux.
Si vous formulez des réserves dans le procès verbal de réception, vous consignez le solde de 5 % maximum du prix auprès d'un organisme choisi par les 2 parties. Vous versez le solde à la levée des réserves (quand les désordres auront été réparés).
Vefa
Dans un contrat de vente d'immeuble à construire, le vendeur (le promoteur) vous fournit le terrain et il s'engage à édifier un immeuble dans un délai déterminé.
Vous signez un contrat de vente en l'état futur d'achèvement (Vefa). Vous devenez propriétaire du terrain à la signature de l'acte de vente et de la maison au fur et à mesure de sa construction.
À noter
À noter
Il existe un autre contrat de vente d'immeuble à construire plus rarement conclu : le contrat de vente à terme. Vous devenez propriétaire à l'achèvement des travaux et vous payez l'immeuble à sa date de livraison.
Quel est le contenu du contrat de réservation d'un immeuble à construire ?
Avant de signer l'acte de vente d'un immeuble à construire, vous devez signer un contrat de réservation appelé contrat préliminaire. Il prend la forme d'un acte sous signature privée ou d'un acte notarié.
Le contenu du contrat de réservation est encadré et certaines informations doivent obligatoirement y figurer.
Quel est le contenu de l'acte de vente d'un immeuble à construire ?
Dès que toutes les conditions de la vente de la maison à construire sont réunies, le contrat de vente est signé devant un notaire.
Le contenu du contrat de vente est encadré par la loi et des clauses doivent obligatoirement y figurer (description du bien, prix, échelonnement des paiements, délais de livraison...).
Quel est le calendrier des paiements d'un immeuble à construire en Vefa ?
Les versements sont échelonnés au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
Les versements ne peuvent pas dépasser les pourcentages suivants :
35 % du prix total à l'achèvement des fondations
70 % du prix à la mise hors d'eau
95 % du prix à l'achèvement des travaux
5 %le solde versé à la livraison, sauf si l’acquéreur émet des réserves portant sur des défauts de conformité
À savoir
À savoir
Si le contrat contient des conditions suspensives, aucun versement ne peut être fait avant la réalisation de ces conditions.
Qu'est-ce que la livraison de la maison ?
Quand la construction est terminée, le promoteur vous convoque pour effectuer la livraison de la maison. Vous devez constater l'achèvement des travaux et leur conformité à ce qui était prévu dans votre contrat de vente.
Contrat de maîtrise d'œuvre
Vous signez un contrat de maîtrise d'oeuvre avec un maître d'œuvre qui coordonne les travaux sans les effectuer. Vous devez ensuite signer un contrat avec chaque entreprise.
Quel est le rôle du maître d'oeuvre ?
Le maître d'oeuvre conçoit votre projet de construction.
Il établit les plans et coordonne les travaux.
Il vous conseille pour le choix des entreprises de chaque corps de métier (maçon, couvreur, plombier, électricien). Il vérifie leur qualification, les devis proposés, leurs assurances, leur capacité à respecter les délais pour effectuer les travaux.
Vous devez ensuite signer un contrat avec chaque entreprise.
Le maître d'oeuvre ne s'engage pas sur les délais de construction qui dépendent des entreprises sélectionnées. Cependant, il élabore un planning de travaux qui est signé par chaque corps de métier.
Quel est le contenu d'un contrat de maîtrise d'oeuvre ?
Le contrat de maîtrise d'oeuvre doit obligatoirement être écrit.
Il détermine précisément les missions que vous confiez au maître d'oeuvre. Elles peuvent être les suivantes :
Réalisation du plan
Constitution du dossier de demande de permis de construire
Mise en concurrence des entreprises
Aide au choix des entreprises
Rédaction des documents techniques
Coordination des travaux
Assistance à la réception de travaux
À la signature du contrat, le maître d'oeuvre s'engage à respecter un calendrier pour monter le dossier de permis de construire et consulter les entreprises.
Vous précisez les références cadastrales et l'adresse de votre terrain.
Vous définissez un programme précis pour permette au maître d'œuvre d'élaborer un projet. Votre programme contient au minimum les éléments suivants :
Contraintes du site (servitudes et réglementation)
Surface de la construction, nombre et nature des pièces
Équipement de la maison
Vous fixez le montant maximum de l'opération. Le maître d'oeuvre s'engage à vous présenter un projet en accord avec votre budget.
Vous devez ajouter au contrat une clause de résiliation aux torts du maître d'oeuvre si le coût définitif de la construction dépasse le montant prévu.
Le contrat doit contenir des conditions suspensives qui vous permettent de renoncer à votre projet si elles ne sont pas remplies. Il s'agit notamment des conditions suspensives d'obtention du permis de construire et des prêts bancaires.
Les honoraires du maître d'œuvre sont fixés librement. Ils peuvent être soit forfaitaires, soit un pourcentage du montant des travaux.
Le contrat doit prévoir un échelonnement du paiement des honoraires et indiquer les modalités de versement.
À noter
À noter
L'attestation de l'assurance professionnelle du maître d'œuvre est annexée au contrat.
Peut-on se rétracter après avoir signé un contrat de maîtrise d'oeuvre ?
Vous pouvez vous rétracter dans un délai de 14 jours uniquement si vous avez signé le contrat à distance ou à la suite d'un démarchage à domicile.
Le délai commence le lendemain de la signature du contrat. S'il se termine un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, il est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.
Vous devez envoyer votre rétractation par lettre RAR.
Vous n'avez pas à donner d'explication.
Contrat d'entreprise
Vous faites construire votre maison par différents corps de métier (maçon, couvreur, électricien…).
Avec quel professionnel signer un contrat d'entreprise ?
Vous signez un contrat d'entreprise avec chacun des artisans qui intervient sur le chantier de construction de votre maison.
Aucun d'entre eux ne réalise la totalité des travaux de mise hors d'eau et hors d'air. La mise hors d'eau et hors d'air consiste à protéger la maison des intempéries par la pose de la toiture, des portes et des fenêtres.
Quel est le contenu du contrat d'entreprise ?
Le contrat d'entreprise n'est pas spécifiquement réglementé. Il est recommandé d'établir un contrat écrit qui contient notamment les informations suivantes :
Nature et étendue de la mission confiée
Devis descriptifs et plans détaillés de réalisation des travaux
Coût des travaux, révision éventuelle du prix
Calendrier des paiements (il est recommandé de prévoir une retenue de garantie de 5 % pour la réalisation des travaux concernant d'éventuelles malfaçons constatées lors de la réception des travaux)
Clause suspensive d'obtention de vos prêts
Calendrier de réalisation des travaux avec date prévue de commencement des travaux et date limite de fin
Pénalités automatiques en cas de retard
Attestation des assurances en garantie professionnelle et de la garantie décennale de chaque entreprise
Peut-on se rétracter après avoir signé un contrat d'entreprise ?
Vous pouvez vous rétracter dans un délai de 14 jours calendaires uniquement si vous avez signé le contrat d'entreprise à distance ou à la suite d'un démarchage à domicile.
Le délai commence le lendemain de la signature du contrat. S'il se termine un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, il est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.
Vous devez envoyer votre rétractation par lettre RAR à l'entrepreneur.
Vous n'avez pas à donner d'explication.

Vous pouvez signer l'un de ces 4 contrats :

Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec un constructeur qui ne vous fournit pas le terrain
Contrat de vente d'immeuble à construire (vente en l'état futur d'achèvement - Vefa) avec un promoteur qui vous fournit le terrain et s'engage à construire une maison
Contrat de maîtrise d'œuvre avec un maître d'œuvre qui coordonne les travaux sans les effectuer
Contrat d'entreprise avec chaque corps de métier

Texte de loi et références

Notice descriptive - Contrat de construction d'une maison individuelle
Notice d'information - Contrat de construction d'une maison individuelle
Code de la construction et de l'habitation : articles L231-1 à L231-13 (Contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture de plan)
Code de la construction et de l'habitation : articles R231-1 à R231-14 (Contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture de plan)
Code de la construction et de l'habitation : articles L232-1 à L232-2 (Contrat de construction d'une maison individuelle sans fourniture de plan)
Code de la construction et de l'habitation : articles R232-1 à R232-7 (Contrat de construction d'une maison individuelle sans fourniture de plan)
Code de la construction et de l'habitation : articles L261-1 à L261-22 (Vente d'immeubles à construire)
Code de la construction et de l'habitation : articles L271-1 à L271-3 (Délai de rétractation)
Code de procédure civile : articles 640 à 647-1 (Calcul du délai)
Code civil : article 1304 (Conditions suspensives)

Définitions

Maître d'ouvrage

Personne publique ou privée pour le compte de laquelle des travaux ou un ouvrage immobilier sont réalisés

Maître d'œuvre

Concepteur, coordonnateur, contrôleur de l’exécution des travaux. Il assiste le propriétaire de la construction. Il peut s'agir d'un architecte, d'un bureau d'études,...

Condition suspensive

Suspend l'exécution d'un contrat tant qu'un événement futur et incertain n'est pas survenu

Droit réel

Droit portant sur une chose, à l'inverse du droit personnel portant sur une personne.

Pénalité

Sanction en cas de non respect d'obligations. Elle se traduit souvent sous la forme d'intérêts de retard ou de majorations de paiement.

Droit réel immobilier

Droit détenu par une personne sur une chose immobilière. Par exemple, un titre de propriété constitue un droit réel immobilier sur une construction et/ou un terrain.

Garantie financière de remboursement

Garantie faite par une caution (une banque, un établissement financier...) de rembourser les versements effectués par l'acquéreur en cas de résolution amiable ou judiciaire d'une vente pour défaut d'achèvement

Jour calendaire

Correspond à la totalité des jours du calendrier de l'année civile, du 1^er janvier au 31 décembre, y compris les jours fériés ou chômés

Notification

Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne

Jour chômé

Jour non travaillé

Jour ouvrable

Correspond à tous les jours de la semaine, à l'exception du jour de repos hebdomadaire (généralement le dimanche) et des jours fériés habituellement non travaillés dans l'entreprise

Honoraires

Rémunération des services rendus par les membres de certaines professions libérales (médecins, notaires, avocats, architectes, etc.)

TTC

RAR