Fiche question-réponse conditionnée

Faut-il une autorisation pour diviser un bâtiment en plusieurs lots ?

Mis a jour le 14/05/2024 - Service Public / Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Non, une division en plusieurs lots (parts d'un ensemble divisé) ne nécessite pas d'autorisation. Cependant, dans certains cas, vous avez besoin d'une autorisation d'urbanisme pour diviser une construction (maison, local commercial, appartement, grange) en plusieurs lots (appartement, local commercial). Vous pouvez également être amené à demander l'autorisation de la copropriété. Enfin, une division peut avoir une incidence sur vos impôts.

Quelle autorisation d'urbanisme pour diviser un bâtiment en plusieurs lots ?

En général, la division d'un bâtiment en plusieurs lots est dispensé de formalité d'urbanisme.

Cependant, certains travaux pour réaliser une division sont soumis à déclaration préalable de travaux (DP) ou à permis de construire (PC).

Il peut s'agir d'une division :

Soit avec des aménagements intérieurs (modification, création, suppression de cloisons, d'escaliers intérieurs, de murs porteurs...) et/ou extérieurs (création, agrandissement ou suppression de portes, de fenêtres, d'escaliers extérieurs, création de places de stationnement...),
Soit avec changement de destination (transformation intégrale ou en partie d'une habitation en local commercial, d'une grange en habitation...) avec ou sans aménagements intérieurs et/ou extérieurs

Attention

Attention

Le PLU de la commune peut conditionner la création de plusieurs lots à la conception de places de stationnement pour voitures et vélos.

Pour savoir si cette obligation existe, il faut contacter le service d'urbanisme de la mairie ou le Basu pour Paris :

Mairie

Paris : Bureau accueil et service à l'usager (Basu)

Avec aménagements intérieurs et/ou extérieurs
En réalisant une division, des éléments protégés peuvent être modifiés ou supprimés. Cette protection peut venir des documents suivants :
- PSMV
- PLU de la commune
- Délibération du conseil municipal à défaut de PLU
Dans ce cas, vos travaux sont soumis à DP.
Pour savoir s'il existe une protection particulière, il faut contacter l'UDAP, le service d'urbanisme de la mairie ou le Basu pour Paris.
Unité départementale de l'architecture et du patrimoine (UDAP)
Mairie
Paris : Bureau accueil et service à l'usager (Basu)
- Cas général
  Une division est dispensée d'autorisation d'urbanisme à 2 conditions :
  Réalisation d'aménagements intérieurs uniquement
  Pas de modification ou de suppression d'un élément protégé par le PSMV, le PLU ou, à défaut de PLU, une délibération du conseil municipal
- Élément protégé par un PSMV
  Des travaux peuvent modifier ou supprimer un élément d'architecture et de décoration qu'un PSMV (en vigueur ou en phase de mise à l'étude) protège. Par exemple, il peut s'agir d'une boiserie, d'une cheminée, d'une ferronnerie, d'une statue, d'une charpente ou encore d'une pièce voûtée. Il peut aussi s'agir de l'organisation, de la distribution ou de l'agencement intérieur.
  Dans ce cas, une déclaration préalable de travaux doit être déposée à la mairie ou au Basu pour Paris. Cette démarche peut être effectuée sur internet ou en utilisant un formulaire, selon que le projet se situe à Paris ou dans une autre commune.
  Cas général
  Le dossier doit être déposé en mairie :
  Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (renseignements sur le site de la mairie ou sur place)
  Par lettre RAR
  En main propre
  Mairie
  Sur internet
  Le dossier de demande de DP peut être rempli sur internet :
  🔗 Assistance pour votre demande d'autorisation d'urbanisme
  Téléservice
  Ministère chargé de l'urbanisme
  Formulaire
  Le formulaire est différent si les aménagements portent sur une maison individuelle ou un autre type de construction.
  Maison individuelle
  🔗 Déclaration préalable constructions et travaux non soumis à permis de construire
  Formulaire
  Ministère chargé de l'urbanisme
  Autre construction
  🔗 Déclaration préalable constructions et travaux non soumis à permis de construire
  Formulaire
  Ministère chargé de l'urbanisme
  À Paris
  Le dossier doit être déposé au Basu uniquement par voie dématérialisée :
  🔗 Bureau accueil et service à l'usager (Basu) de Paris : guichet électronique unique
  Téléservice
  Ville de Paris
- Élément protégé par le PLU ou la carte communale
  Des travaux peuvent modifier ou supprimer un élément que le PLU ou la carte communale de votre commune protège. Il s'agit d'éléments identifiés comme présentant un intérêt d'ordre culturel, historique, architectural ou écologique.
  Dans ce cas, une déclaration préalable de travaux doit être déposée à la mairie ou au Basu pour Paris. Cette démarche peut être effectuée sur internet ou en utilisant un formulaire, selon que le projet se situe à Paris ou dans une autre commune.
  Cas général
  Le dossier doit être déposé en mairie :
  Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (renseignements sur le site de la mairie ou sur place)
  Par lettre RAR
  En main propre
  Mairie
  Sur internet
  Le dossier de demande de DP peut être rempli sur internet :
  🔗 Assistance pour votre demande d'autorisation d'urbanisme
  Téléservice
  Ministère chargé de l'urbanisme
  Formulaire
  Le formulaire est différent si les aménagements portent sur une maison individuelle ou un autre type de construction.
  Maison individuelle
  🔗 Déclaration préalable constructions et travaux non soumis à permis de construire
  Formulaire
  Ministère chargé de l'urbanisme
  Autre construction
  🔗 Déclaration préalable constructions et travaux non soumis à permis de construire
  Formulaire
  Ministère chargé de l'urbanisme
  À Paris
  Le dossier doit être déposé au Basu uniquement par voie dématérialisée :
  🔗 Bureau accueil et service à l'usager (Basu) de Paris : guichet électronique unique
  Téléservice
  Ville de Paris
- Élément protégé par une délibération du conseil municipal
  Des travaux peuvent modifier ou supprimer un élément qu'une délibération du conseil municipal protège. Il s'agit d'éléments identifiés comme présentant un intérêt patrimonial, paysager ou écologique.
  Dans ce cas, une déclaration préalable de travaux doit être déposée à la mairie ou au Basu pour Paris. Cette démarche peut être effectuée sur internet ou en utilisant un formulaire, selon que le projet se situe à Paris ou dans une autre commune.
  Cas général
  Le dossier doit être déposé en mairie :
  Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (renseignements sur le site de la mairie ou sur place)
  Par lettre RAR
  En main propre
  Mairie
  Sur internet
  Le dossier de demande de DP peut être rempli sur internet :
  🔗 Assistance pour votre demande d'autorisation d'urbanisme
  Téléservice
  Ministère chargé de l'urbanisme
  Formulaire
  Le formulaire est différent si les aménagements portent sur une maison individuelle ou un autre type de construction.
  Maison individuelle
  🔗 Déclaration préalable constructions et travaux non soumis à permis de construire
  Formulaire
  Ministère chargé de l'urbanisme
  Autre construction
  🔗 Déclaration préalable constructions et travaux non soumis à permis de construire
  Formulaire
  Ministère chargé de l'urbanisme
  À Paris
  Le dossier doit être déposé au Basu uniquement par voie dématérialisée :
  🔗 Bureau accueil et service à l'usager (Basu) de Paris : guichet électronique unique
  Téléservice
  Ville de Paris
Avec changement de destination
En divisant un bien immobilier, la destination de l'intégralité ou d'une partie seulement du bien peut être modifiée. Par exemple, une habitation peut être transformée en plusieurs locaux commerciaux, une grange agricole ou une église en une ou plusieurs habitations.
- Changement de destination sans modification des structures porteuses ou de la façade
  Des modifications intérieures accompagnées d'un changement de destination total ou partiel est soumis à déclaration préalable de travaux.
  Cas général
  Le dossier doit être déposé en mairie :
  Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (renseignements sur le site de la mairie ou sur place)
  Par lettre RAR
  En main propre
  Mairie
  Sur internet
  Le dossier de demande de DP peut être rempli sur internet :
  🔗 Assistance pour votre demande d'autorisation d'urbanisme
  Téléservice
  Ministère chargé de l'urbanisme
  Formulaire
  Le formulaire est différent si les aménagements portent sur une maison individuelle ou un autre type de construction.
  Maison individuelle
  🔗 Déclaration préalable constructions et travaux non soumis à permis de construire
  Formulaire
  Ministère chargé de l'urbanisme
  Autre construction
  🔗 Déclaration préalable constructions et travaux non soumis à permis de construire
  Formulaire
  Ministère chargé de l'urbanisme
  À Paris
  Le dossier doit être déposé au Basu uniquement par voie dématérialisée :
  🔗 Bureau accueil et service à l'usager (Basu) de Paris : guichet électronique unique
  Téléservice
  Ville de Paris
- Changement de destination avec modification des structures porteuses et/ou de la façade
  Un changement de destination accompagné de modifications des structures porteuses et/ou de la façade est soumis à permis de construire.
  La modification des structures porteuses peut consister en la modification ou la suppression d'un mur porteur, d'une dalle ou d'une poutre par exemple.
  La modification de la façade peut consister en l'installation, la modification ou la suppression d'une porte d'entrée ou de garage, d'une fenêtre ou d'un escalier extérieur.
  Cas général
  Le dossier doit être déposé en mairie :
  Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par votre commune (renseignez-vous sur le site de la mairie ou sur place)
  Par lettre RAR
  En main propre
  Mairie
  Sur internet
  Le dossier de demande de PC peut être rempli sur internet :
  🔗 Assistance pour votre demande d'autorisation d'urbanisme
  Téléservice
  Ministère chargé de l'urbanisme
  Formulaire
  Le formulaire est différent si les aménagements portent sur une maison individuelle ou un autre type de construction.
  Maison individuelle
  🔗 Demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes (PCMI)
  Formulaire
  Ministère chargé de l'urbanisme
  Autre construction
  🔗 Demande de permis de construire (autre que portant sur une maison individuelle ou ses annexes)
  Formulaire
  Ministère chargé de l'urbanisme
  À Paris
  Le dossier doit être déposé au Basu uniquement par voie dématérialisée :
  🔗 Bureau accueil et service à l'usager (Basu) de Paris : guichet électronique unique
  Téléservice
  Ville de Paris

À savoir

À savoir

Une division soumise à autorisation d'urbanisme peut être refusée si elle implique des travaux sur les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou de distribution d'électricité et que la capacité de ces réseaux est insuffisante.

Faut-il l'autorisation de la copropriété pour diviser un bâtiment en plusieurs lots ?

Dans une copropriété existante, l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires peut être nécessaire pour effectuer une division en plusieurs lots.

Si les travaux permettant de réaliser la division ont un impact sur les parties communes (par exemple mur porteur, dalle, colonne d'évacuation des eaux usées) ou l'aspect extérieur de l'immeuble (façade, toiture), une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires doit être demandée.

Pour cela, il faut adresser au syndic une lettre en RAR en lui demandant de porter le point de ces travaux à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Ce point sera voté à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble).

À noter

À noter

Tout immeuble comportant une installation centrale de chauffage ou de froid, ou alimenté par un réseau de chaleur ou de froid, doit avoir des compteurs individuels.

Si après la division d'un bâtiment, au moins 2 lots appartiennent à des propriétaires différents, une copropriété doit être créée. Ce n'est pas le cas pour la division d'un bâtiment en plusieurs lots qui appartiennent au final à un seul et même propriétaire.

Quel impact peut avoir la division d'un bâtiment sur les impôts et la participation pour le financement de l'assainissement collectif ?

Impôts locaux

Le fait de diviser un bâtiment ou un appartement en plusieurs lots peut avoir un impact sur les impôts locaux. Pour plus de renseignements, il faut contacter le centre départemental des impôts fonciers.

Centre départemental des impôts fonciers (CDIF)

Participation pour le financement de l'assainissement collectif (PFAC ou PAC)

Une division peut engendrer un nouveau raccordement au réseau public de collecte des eaux usées domestiques. La Pfac est une perception exigible des propriétaires d'immeubles soumis à l'obligation de raccordement. Chaque commune décide de l'instaurer ou non.

Pour plus de renseignements, il faut contacter la mairie.

Mairie

Services en ligne et formulaires

Où s'adresser ?

Mairie

Pour des renseignements en urbanisme ou sur un dossier

Unité départementale de l'architecture et du patrimoine (UDAP)

Pour des renseignements sur des éléments protégés

Conseil d'architecture, d'urbanisme et d'environnement (CAUE)

Pour des conseils gratuits en urbanisme

Centre départemental des impôts fonciers (CDIF)

Pour des renseignements sur les impôts fonciers

Voir aussi

Assemblée générale des copropriétaires

Texte de loi et références

Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : article 1-1 (Mise en copropriété)
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété : article 25 (Autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires)
Code de l'urbanisme : article L111-11 (Réseaux publics insuffisants)
Code de l'urbanisme : articles L151-30 à L151-37 (Stationnement)
Code de la santé publique : article L1331-7 (PFAC ou PAC)
Code de l'urbanisme : article R*421-14 (Travaux soumis à PC)
Code de l'urbanisme : article R*421-17 (Travaux soumis à DP)

Définitions

Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV)

Document d'urbanisme ayant pour objectif de protéger des secteurs qui doivent être conservés, restaurés et mis en valeur car ils présentent un intérêt patrimonial (architectural, urbain et paysager) reconnu par l'État.

PLU

Basu

UDAP

PSMV

RAR

Pfac